Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 juli 2024
Bestuurlijke opdrachtgever   : Wethouder Guldemond   

Project omschrijving

Ontwikkeling en realisatie van een hoogwaardig gebied met een mix van functies (retail, leisure, bedrijvigheid, kantoren, eventontwikkeling), inclusief de herontwikkeling van de openbare ruimte.
De voormalige Beers Stork locatie wordt bouwrijp gemaakt ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen (economische functie). Er is nog ruimte voor nieuwe ontwikkelingen aan de zijde van de Blaloweg en de Russenweg (voormalige Frosty Food-locatie). Tevens valt de beoogde uitbreiding van de retailmogelijkheden en herinrichting openbaar gebied op Voorsterpoort onder de gebiedsontwikkeling Voorsterpoort West. Ook valt de gebiedsontwikkeling Voorsterpoort Oost onder deze voortgangsrapportage (eventlocatie).

Woningbouwproductie

Er worden geen woningen gerealiseerd.

Financiën

De gemeenteraad heeft op 12 maart 2018 de grondexploitatie Beers Stork vastgesteld. In oktober 2019 is de grondexploitatie Voorsterpoort-retail geopend en een krediet voor de investeringen in het openbaar gebied beschikbaar gesteld. Hiermee zijn middelen voor de planvorming en realisatie van een deel van de openbare ruimte op Voorsterpoort beschikbaar gekomen. Op 4 oktober 2021 is de grondexploitatie Voorsterpoort Oost vastgesteld en is een investeringskrediet voor het openbaar gebied beschikbaar gesteld waarmee de planontwikkeling is gestart. Tevens zijn er investeringsmiddelen beschikbaar voor de herstructurering van het openbaar gebied. De kostenstijgingen voor het bouwrijpmaken / civiele werkzaamheden en de langere doorlooptijd van de tenderprocedure in Oost leiden tot hogere plankosten, waardoor het financiële resultaat voor Voorsterpoort West en Oost verslechterd.

Prijsstijgingen
Zie hierboven.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

• De tijdelijke parkeerlocatie (3 jaar) voor vrachtwagens op Voorsterpoort is in 2023 in gebruik genomen. Na een aanloopperiode wordt deze locatie inmiddels goed gevonden door chauffeurs en is de bezetting van de parkeerlocatie over het algemeen goed.
• Er is duidelijkheid over de zittingsdatum van het ingestelde beroep op het bestemmingsplan voor de uitbreiding van de retailmogelijkheden (22 juli 2024). Gebruikelijk is dat er binnen 6 weken een uitspraak is.
• De verkenning van de ontwikkeling van Spooldereiland (laatste deel) is gaande. De huidige eigenaar heeft het initiatief genomen om het gesprek op te starten over de ontwikkelmogelijkheden. Naar verwachting worden deze gesprekken in de tweede helft van 2024 afgerond en zou dit tot een nieuwe overeenkomst moeten leiden.
• Voor de herontwikkeling van de Beers-locatie is gestart met het bepalen van de mogelijkheden voor uitgifte en verkoop van deze locatie. Inmiddels is het uitgiftebeleid voor Voorsterpoort/Voorst door het college vastgesteld. De specifieke uitgiftevoorwaarden wordt vastgelegd in een kavelpaspoort. Op basis hiervan kan de uitgifte in de tweede helft van 2024 worden voortgezet. Tevens zijn taxaties uitgevoerd om de actuele waarde te bepalen, deze taxaties laten een grondwaarde zien die passen binnen de grondexploitatie(s).
• De verkoopprocedure voor Voorsterpoort Oost is eind 2021 gestart. Het college heeft in december 2022 besloten om de procedure met circa een half jaar te verlengen. Het college heeft in juli 2023 besloten de verkoopprocedure stop te zetten. Hierover is de raad in juli 2023 geïnformeerd. De enige overgebleven gegadigde is een Kort Geding gestart, de rechtbank heeft de eisen van de gegadigde verworpen. De gegadigde heeft hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de rechtbank. Dit hoger beroep is komen te vervallen vanwege een minnelijke schikking tussen de partijen.
• Er heeft een evaluatie plaatsgevonden van de verkoopprocedure, deze is in april 2024 met de raad gedeeld.  
• De ambitie om te komen tot realisatie van een indoor eventvoorziening staat overeind, een plan van aanpak voor vervolgstappen is opgesteld en gedeeld met de raad.
• Het definitief ontwerp voor het eerste deel (tussen Russenweg en Kamperpad) van de herinrichting van de Grote Voort is afgerond en vastgesteld in afstemming met stakeholders en aangrenzende eigenaren. De aanbesteding is inmiddels gestart, gunning wordt in juli/augustus verwacht, zodat de uitvoering snel na de zomer van 2024 kan starten.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Het komende half jaar staan de volgende activiteiten gepland:

• De transformatiestudie voor voormalige DMI-locatie wordt naar verwachting in 2024 afgerond. Hierin wordt onderzocht hoe de tijdelijke situatie (creatieve industrie), (planologisch) permanent kan worden gefaciliteerd.
• Voor de voormalige Frosty Food-locatie en Beers Stork-locatie wordt in de tweede helft van 2024 de uitgifte/verkoopstrategie en het kavelpaspoort vastgesteld.
• De herinrichting van het 1e deel van de Grote Voort wordt in de tweede helft van 2024 uitgevoerd.
• De uitgiftestrategie van de retaillocatie wordt afgerond, na duidelijkheid over het ingestelde beroep bij de Raad van State (verwachting dat dit in september bekend is).
• Het plan van aanpak voor het vervolg van de eventvoorziening is vastgesteld in de raad (juli 2024).
• Conform het plan van aanpak voor de eventvoorziening wordt er in het najaar van 2024 een marktconsultatie gehouden om de marktvraag aan te scherpen. De kaders voor de aanbesteding worden in maart 2025 aan de raad voorgelegd.

Risicografiek

Peildatum 1 januari 2024

Peildatum 1 juli 2024

Toelichting op de grootste risico’s

1. Energie infrastructuur ontoereikend

Voor toekomstige ontwikkelingen is het op dit moment niet mogelijk om een nieuwe grootverbruik aansluiting te verkrijgen. Ook zijn de mogelijkheden voor bestaande (maar ook nieuwe) bedrijven om energie terug te kunnen leveren beperkt.

2. Prijsontwikkeling complexiteit (private) financiering en investeringen neemt toe

Er is al langere tijd sprake van stijgende kosten voor bouwkundige en civiele werkzaamheden. Als gevolg hiervan zijn budgetten mogelijk niet meer toereikend en kunnen plannen niet worden uitgevoerd. Waar mogelijk worden de plannen aangepast aan het financiële kader, eventueel door het budget onvoorzien in te zetten. Mocht dit niet toereikend zijn, dan volgt aanvullende besluitvorming. Jaarlijks worden, voor zover nodig, de budgetten in de grondexploitatie geïndexeerd.
Daarnaast is door de stijgende rentes en hogere bouwkosten het risico toegenomen dat beoogde ontwikkelingen financieel niet haalbaar zijn. Voordat definitieve besluiten worden genomen, worden de eventuele financiële effecten/verwachtingen herijkt.

3. Plan of project overschrijdt de norm voor stikstofbelasting natuurgebieden

Voor de toekomstige ontwikkeling van het laatste deel van de Beers-locatie (voorzijde Blaloweg / locatie voormalig Frosty Food), kan er sprake zijn van te veel emissie/uitstoot van stikstof. Hierdoor het kan een toekomstig plan of project vertragen of kan de ontwikkeling geen doorgang vinden. Er moet er een Aerius-berekening worden uitgevoerd (door toekomstig initiatiefnemer). Op basis daarvan kan worden geconcludeerd of de ontwikkeling haalbaar is.

4. Hogere boekwaardes

Voor een aantal kavels op Voorsterpoort is er sprake van hoge boekwaardes. Dit is een risico voor de haalbaarheid van planontwikkeling. Voor een deel is dit risico kleiner door als gemeente zelf een bestemmingswijziging (retaillocatie) voor te bereiden, waarmee de bestemming en daarbij behorende randvoorwaarden worden gewijzigd die een goede ruimtelijke ordening en de kans op planontwikkeling vergroot. Hierbij wordt gezocht naar het optimale programma en flexibiliteit voor de markt en daarmee financiële haalbaarheid van een retailontwikkeling. Met het openen van de grondexploitatie Voorsterpoort-retail is er met de boekwaarde op deze locatie rekening gehouden. Ook kan een afboekingsstrategie voor de overige gronden (Rova-locatie) worden overwogen. Bij het uitblijven van een ontwikkeling, blijft de boekwaarde in stand. Voor de Rova-locatie moet nog een definitief besluit worden genomen door college en raad. Dit wordt op een nader te bepalen moment gedaan.

5. Parkeerbalans (vraag en aanbod) in het gebied onvoldoende

Als gevolg van de bestemmingsplanwijziging voor de retailuitbreiding zal op termijn de parkeercapaciteit achter de bestaande woonboulevard verdwijnen. Voor de overige parkeercapaciteit en parkeerbehoefte in het gebied Voorsterpoort is een parkeeronderzoek uitgevoerd. Kwantitatief gezien is er sprake van voldoende parkeergelegenheid. Op piekmomenten is er soms sprake van een grotere vraag. Op basis van deze resultaten en samen met de eigenaren wordt in 2024 verder onderzocht op welke wijze de parkeerbalans meer toekomstbestending kan worden gemaakt.

6. Tijdelijke terreinen blijven langer beschikbaar

Op Voorsterpoort worden twee functies tijdelijk gefaciliteerd (buitenevenementen en vrachtwagenparkeren). Deze functies passen niet in de ambitie voor de lange termijn voor Voorsterpoort. Daarmee wordt het in standhouden van deze functies een risico voor de ontwikkeling van de andere deelgebieden op Voorsterpoort (Retail/ Beers-locatie).

7. Pfas (bodem) verontreiniging

Er is onderzoek uitgevoerd voor de voormalige Beers-locatie naar de mate van verontreiniging op het gebied van Pfas en de maatregelen hoe hiermee om kan worden gegaan (hergebruik en/of afvoer/reiniging). Voor de verkoop en ontwikkeling van de locaties op de Beers-locatie zijn voor zover nodig, maatregelen genomen en de kosten hiervan zijn gedekt in de grondexploitatie. Inmiddels is duidelijk dat er bij de herinrichting van het 1e deel van de Grote Voort ook sprake is van verontreiniging. In de grondexploitatie/het krediet is nog slechts een beperkt budget voor bodemverontreinigng beschikbaar. Er is nog geen kostenraming beschikbaar voor de hoeveelheid verontreinigde grond, evenals een definitief beeld van de mogelijkheden voor deze grond (hergebruik, reiniging, afvoer).

Effecten stikstof

Voor zover aanwezig, zijn deze effecten beschreven in bovenstaande risico’s.