Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 01-07-2024
Bestuurlijke opdrachtgever   : Dorrit de Jong   

Project omschrijving

Het programma Holtenbroek brengt alle projecten en ontwikkelingen in de wijk samen. Dit zorgt ervoor dat plannen zoals woningbouw, verbeteringen aan wegen en voorzieningen, en maatregelen voor duurzaamheid goed op elkaar aansluiten. Door dit programma kunnen we beter samenwerken en ervoor zorgen dat verschillende betrokken partijen goed met elkaar afstemmen, wat bijdraagt aan een verbetering van de buurt in Holtenbroek.
Naast deze plannen zijn er in Holtenbroek ook andere ontwikkelingen zoals duurzame energie, sociale voorzieningen en hoe mensen zich verplaatsen (mobiliteit). Hoewel deze zaken niet direct onder het programma vallen, werken we samen met andere programma’s om ervoor te zorgen dat alles goed op elkaar aansluit.
Het programma Holtenbroek streeft naar een gebiedsvisie voor de buurt waarin zowel concrete bouwplannen als sociale verbeteringen worden gecombineerd. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar woningbouw, straten en natuur, maar ook naar hoe bewoners met elkaar samenleven en samenwerken in de wijk.

Woningbouwproductie

Binnen het programma Holtenbroek onderscheiden we de volgende deelgebieden waar op dit moment huizen staan geprogrammeerd; Holtenbroek-Zuid en Zwartewaterallee

Deelgebied: Zwartewaterallee

Nb. Er zijn een aantal reden voor het doorschuiven van oplevering naar 2028 of later; nieuwe inzichten, opleveringscijfers totale projecten en uitstel door lastige businesscases. In Havezate wordt al wel gebouwd voor 2028 echter is alleen het netto eindresultaat meegenomen in bovenstaande tabel. In de toelichting van dit project wordt toegelicht onder dit project.

Deelgebied: Holtenbroek Zuid

Financiën

Hieronder zijn de belangrijkste financiële ontwikkelingen van het programma Holtenbroek.

Heroriëntatie Zwartewaterzone
Bij de behandeling van het voorjaarsmoment 2024 in de raad is een krediet van € 40.000 euro uit eigen middelen beschikbaar gesteld voor het uitvoeren van een heroriëntatie van dit gebied.
Voor de afwikkeling van de historische plankosten is een Berap-voorstel in het najaarsmoment 2024 opgenomen.

Holtenbroek Zuid
In het najaarsmoment 2024 is een Berap-voorstel opgenomen omtrent deelgebied Holtenbroek Zuid. Hierin wordt € 27.500 aangevraagd voor het verder brengen van ontwikkelingen in het gebied, waaronder kavel Zwartewaterallee 4 (Junco/Loostad).

Ontwikkellocaties Zwartewaterallee
Bij behandeling van het voorjaarsmoment 2024 in de raad is een krediet van € 751.500 beschikbaar gesteld voor de begeleiding en het verder brengen van de ontwikkelingen binnen de vijf deelgebieden. Deze gemeentelijk inzet voor private ontwikkellocaties zal worden verhaald op de ontwikkelaars.

Van der Capellen
De van der Capellenschool heeft intrek genomen in een nieuw gebouw naast het bestaande gebouw. De bestaande locatie is vrijgekomen voor een nieuwe ontwikkeling. Eind 2024 zal de verkenning naar de herontwikkeling van de bestaande van der Capellen locatie worden afgerond. Voor het verder brengen hiervan is in het voorjaarsmoment 2024 een budget van € 40.000 beschikbaar gesteld.

Kostenontwikkeling investeringen openbare ruimte Zwartewaterallee
De aanvraag voor een bijdrage van het Rijk en de provincie voor de investeringsprojecten is gedaan in het jaar 2020. We constateren dat het huidige prijspeil aanzienlijk hoger ligt dan het prijspeil ten tijde van de aanvraag. Om deze reden zijn aanvullende middelen noodzakelijk om uitvoering te kunnen geven aan de maatregelen. Deze problematiek wordt meegenomen in het bespreken van de SIA.

Projecten binnen het programma Holtenbroek

Het format voor deze rapportage sluit niet helemaal aan bij het programmatisch werken, maar is gericht op projecten. Daarom hebben we hieronder een opsomming van alle lopende projecten en gebiedsontwikkelingen in het programma Holtenbroek. Per project/gebiedsontwikkeling wordt kort de projectomschrijving genoemd, de stand van zaken van het afgelopen half jaar en wat we het komende halfjaar gaan doen. Op het niveau van programma Holtenbroek analyseren we ook risico’s, die staan helemaal onderaan in deze rapportage.

Deelgebied Zwartewaterallee
De gemeenteraad heeft op 23 november 2020 de gebiedsvisie Zwartewaterallee vastgesteld. Dit betekent dat de deellocaties daarmee verder kunnen worden uitgewerkt via het opstellen van een ruimtelijke ontwikkelplan. Voorafgaand aan het vaststellen van de ruimtelijke ontwikkelplannen worden per plot samenwerkingsovereenkomsten vastgesteld. Na goedkeuring van het ruimtelijk ontwikkelplan kan de anterieure overeenkomst worden opgesteld en een planologische procedure worden gestart.

• SOHO (Kwikfit/Hooglaer)

SOHO beoogt realisatie van 290 woningen (waarvan 50 sociale huur en 30 goedkope koop) met stedelijke functies in de plinten: horeca, detailhandel, werkplaatsen en maatschappelijke functies.

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
Dit project ligt nog steeds stil. Personele capaciteit is in overleg met de ontwikkelaar met de(zelfde) ontwikkelaar ingezet op project Havezate. Om te komen tot een herstart blijven we in gesprek met de ontwikkelaar.
De gemeente stelt een kavelpaspoort op. Een kavelpaspoort is een nuttig hulpmiddel voor  ontwikkelaars omdat het een duidelijk overzicht biedt van wat wel en niet mogelijk is op een bepaalde kavel. Naar aanleiding hiervan zullen verschillende scenario’s uitgedacht hoe het plan van de ontwikkelaar financieel haalbaar te maken binnen de uitgangspunten van het kavelpaspoort. Op dit gaan we er nog vanuit dat voor dit project in 2026 het Ruimtelijk Ontwikkeling Plan (ROP) wordt vastgesteld.

• Havezate/Monteverdilaan

Dit deelgebied van woningcorporatie deltaWonen betreft het netto toevoegen van 104 woningen (sociale huur) in gevarieerd zelfstandig woonaanbod, gedeeltelijk gekoppeld aan bestaande zorgfaciliteiten. 260 woningen blijven bestaan. Voordat nieuwbouw kan plaatsvinden moeten woningen worden gesloopt.

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
In het eerste kwartaal van 2024 is er een concept ruimtelijk ontwikkelingsplan opgeleverd en de planning herrijkt. Er word toegewerkt naar het vaststellen van het ruimtelijk ontwikkelingsplan in de zomer van 2024. Start bouw/sloop zal beginnen in 2025 en doorlopen tot realisatie van alle woningen na 2030.

Met dit worden netto 104 woningen toegevoegd. In onderstaande tabel wordt het verloop van bouw / sloop weergeven vanaf de eerste realisatie.

• Zwartewaterkwartier

Het gaat om het realiseren van ca. 300 woningen (95 goedkoop, 102 middelduur en 103 duur).

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
In het afgelopen jaar is er een start gemaakt met het kavelpaspoort en hebben er gesprekken plaatsgevonden met de ontwikkelaar. Samen met de ontwikkelaar zijn de kaders verkend en is inzicht in de financiele business case verkregen. Om de plannen in Zwartewaterkartier financieel haalbaar te maken wordt gekeken naar creatieve scenario’s, die haalbaar zijn en vallen binnen de kaders.  

• Dobbe aan het water

Het gaat om de realisatie van 250 woningen. Het betreft 125 woningen middeldure huur. De overige woningen zijn koop, waarvan 25 goedkoop en 25 middelduur.

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
Dit jaar wordt een kavelpaspoort opgesteld. Daarvoor is nu een verkenning nodig op twee belangrijke thema’s: cultuurhistorische waarde van het kantoorpand en de natuur in de omgeving. Met deze aanvullende informatie kan beter ingeschat worden wat de eisen zijn die gesteld worden aan de bouw. De ontwikkelaar heeft inmiddels een samenwerkingsovereenkomst getekend, hierdoor zijn proceskosten voor dit traject gedekt. Vooralsnog verwachten wij dat dit project start met bouw in 2027 en oplevering van het project volgt in 2030.

• Winkelcentrum Aa-landen

Het gaat om de realisatie van ruim 300 woningen, de laatste inschatting is ongeveer 340 als onderdeel van het nieuwe plan. Hierbij hebben we het over 68 appartementen (sociale huur), 34 appartementen goedkoop, 68 appartementen middelduur 1, 68 appartementen middelduur 2 en 102 appartementen in het dure segment.

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
Afgelopen periode is gewerkt aan het opstellen van de gebiedsvisie. We streven naar het vaststellen van de gebiedsvisie voor het einde van dit jaar.

In het afgelopen jaar is eveneens de financiéle haalbaarheid getoetst van het project. Hieruit bleek dat het financieel onhaalbaar was in de huidige vorm. Gemeente heeft samen met grondeigenaren een alternatief plan opgesteld, dat leidt tot een verschuiving in hoeveelheid woningen en de prijsverdeling. Start van bouw van dit project voorzien wij vooralsnog in 2028 en realisatie/oplevering in 2031.

• Gesubsidieerde (WBI) maatregelen bij Zwartewaterallee

Infrastructurele maatregelen en klimaatadaptieve maatregelen Zwartewaterallee in het kader van de WBI: naast de realisatie van woningen zijn de voorbereidingen gestart van verschillende infrastructurele en klimaatadaptieve maatregelen. In 2024 worden de eerste maatregelen uitgevoerd. Verschillende maatregelen hangen samen met de plotontwikkeling. Daar waar mogelijk starten we met het uitvoeren van maatregelen die los van de plotontwikkeling ook noodzakelijk zijn te realiseren en er geen samenhang bestaat met deze plotontwikkeling.

Deelgebied Holtenbroek-zuid
Holtenbroek-zuid is het ontwikkelgebied gelegen tussen de Zwartewaterallee, de A28, de Burgemeester Roelenweg en de Monteverdilaan. Binnen Holtenbroek-zuid hebben we verschillende projecten die hieronder zullen worden besproken.

• Flexwonen kavel Junco/Loostad

De kavel Junco/Loostad in Holtenbroek Zuid is geheel bedoeld om een zogenoemde ‘IT-factory’ te bouwen. In z’n IT-factory komen de nieuwe generatie IT-bedrijven, startups en flexwerkplekken bij elkaar. Het doel is ‘training & scholing’, ‘Werken & ontwikkelen’ en ‘overleg & vergaderen’ samen te brengen dat vlecht samen tot ‘Ontmoeten & Kennisdeling’.

Afgelopen jaar, stand van zaken en vooruitblik
Volgens de oorspronkelijke overeenkomst zou start bouw in april 2024 plaatsvinden. Dit is niet gebeurt, er is uitstel verleend tot begin september. De ontwikkelaar heeft aangegeven opnieuw een verzoek tot uitstel te doen in september. De verwachting is echter dat de IT-factory niet de gehele kavel zal gebruiken, met deze reden is er in begin van het tweede kwartaal door het college ingestemd met onderzoek naar het realiseren van flexwoningen op de resterende kavel.

• LTO-locatie

De ontwikkeling in het voormalig LTO- gebouw is een ontwikkeling waarbij 88 woningen worden gerealisseerd. Het gaat hierbij om 72 appartementen, goedkoop/sociale huur en 16 zorgappartementen in hetzelfde segment.

Afgelopen jaar, stand van zaken en vooruitblik
Dit project zit in de bouwfase.  De bouw start dit jaar en de appartement zullen naar verwachting in het laatste kwartaal van 2025 worden opgeleverd.

• Flexwoningen SWZ

De flexwoningen worden gebouwd door de woningbouwcoörporatie ‘SWZ’. Het gaat hier om 27 appartementen van het type flexwoningen in het goedkope/sociale huur segement.

Afgelopen jaar, stand van zaken en vooruitblik
Dit project zit in de bouwfase.  Het vergunningentraject is inmiddels doorlopen, met enige vertraging. De verwachte oplevering van deze woningen is eind 2024.

• Zorgwoningen ‘De Herberg’

Naast de Herberg is het de bedoeling dat er een vijftal zorgwoningen worden gebouwd. Deze woningen worden ruim opgezet en zijn bedoel voor personen die door diverse redenen niet in regulier huisvesting kunnen worden opgevangen.

Afgelopen jaar, stand van zaken en vooruitblik
In het afgelopen jaar is de samenwerkingsoverkomst getekend door alle betrokken partijen. Een mooie stap richting realisatie. We begeleiden nu nog het omgevingsvergunningtraject en zorgen voor afstemming tijdens de bouwfase. Verwacht wordt dat deze gebouwen nog dit jaar worden opgeleverd.

Overige opdrachten
Hieronder een verzameling van onderwerpen die meteen te maken hebben met woningbouw, echter wel onder het programma vallen of raken aan het programma.

• Zwartewaterzone

Voor dit deelgebied is door de gemeenteraad de gebiedsvisie Zwartewaterzone vastgesteld en in november 2021 het stedenbouwkundig ontwikkelplan. Doel is om het Zwartewater, de oevers en de dijk op een herkenbare wijze in te richten en te verbinden met ‘Stadskades’ en ‘Stadsoevers’. In maart 2024 is een Raadsbrief verstuud met als kernboodschap dat pas op de plaats wordt gemaakt met de herontwikkeling. In afstemming met de Raad en besloten een heroriëntatie op te starten voor het gebied Zwartewaterzone. Het doel hiervan is om te verkenning of, en zo ja op welke wijze, (delen van) de Zwartewaterzone alsnog ontwikkeld kunnen worden.
De uitkomsten van de heroriëntatie zullen begin 2025 worden voorgelegd aan de raad.

• Van der Capellenlocatie

Initieel was de Capellenlocatie onderdeel van de woningopgave. Echter is het niet duidelijk of hier woningen toegevoegd gaan worden. Met deze reden zijn er ook geen cijfer opgenomen in de prognoses. De Cappellenlocatie is de oude locatie van de van der Capellenschool.
In het eerste kwartaal van dit jaar is besloten dat de nieuwe van der Capellenschool de energeivoorziening van de oude lcoatie, wegens te weinig capaciteit, gaat gebruiken. Daarnaast is ook aan de raad voorgelegd om onderzoek te doen of de locatie volledig voor onderwijs/maatschappelijke voorzieningen ingezet kan worden, de raad heeft met een aantal extra onderzoeksvragen ingestemd op 2 april jl. Bestuurlijke besluitvorming ten aanzien van de verkenning herontwikkeling van deze locatie is voorzien begin 2025.

• Verbeteren fietsroute Klooienberglaan – Industrieweg/ fietsroute Zwolle - Hasselt

We hebben gewerkt aan de voorbereidingen van de fietsroute Zwolle - Hasselt (Klooienberglaan). Dit project zal in uitvoering komen wanneer de stadsdijken gereed is in de loop van 2025. We lopen vooruitlopend op realisatie nu de aanbestedingsprocedure door.

• Warmtetransitie Holtenbroek

We zijn bezig geweest met de voorbereidingen van de aanleg van het eerste warmte-eiland in Holtenbroek. Aankomende periode zal de aanbesteding van het 1e warmte-eiland van start gaan. Uitvoering en oplevering van n dit eiland voorzien wij in 2025.

Risicografiek:

Peildatum 1 januari 2024

Peildatum 1 juli 2024

Toelichting risicotabel

We zien een heel beperkte wijziging van de risico's ten opzichte van de vorige rapportage. Afgelopen periode hebben we vooral ingezet op maatregelen om scenario's te kunnen uitwerken om tot haalbare keuzes te komen voor verschillende plots. Hiermee hopen we verdere vertraging te voorkomen. Komend najaar zal hier meer duidelijkheid in worden verkegen waarna dit ook bestuurlijk zal worden voorgelegd.

Toelichting op de grootste risico’s

De onderscheiden de volgende grootste (financiële) risico's:

• Business cases marktpartijen onder druk : Verschillende businesscases van marktpartijen kennen een forse financiële uitdaging. Dit betekent dat de realisatie van de geprognosticeerde woningbouwaantallen onder druk staat. We treffen maatregelen om per plot inzichtelijk te maken wat de minimale eisen en randvoorwaarden zijn (in een kavelpaspoort) voor realisatie. Vervolgens zullen we middels uitwerking van haalbare scenario’s keuzes voorleggen aan de raad. Dit kan ook betekenen dat het noodzakelijk is een project stop te zetten vanwege de forse financiële uitdagingen.

• Bijdrage marktpartijen : Binnen geheel programma Holtenbroek houden we op dit moment rekening met € 2.383.000 dekking vanuit een bijdrage van ontwikkelaars. Indien marktpartijen weigeren de plankosten te betalen, treedt een dekkingsprobleem op. De vertraging in de projecten leidt eveneens tot stijgende plankosten. We sluiten samenwerkingsovereenkomsten met daarin afspraken over o.a. de kosten en planning.

• Subsidiëring : Binnen programma Holtenbroek wordt totaal € 4.267.000 gedekt vanuit subsidiebijdragen van het Rijk en €1.140.000 vanuit subsidiebijdragen van de provincie Overijssel. De realisatie van de subsidievoorwaarden staan onder druk als gevolg van vertraging in de projecten, druk op de businesscases van de ontwikkelaars en kostenstijging. Er is een wijzigingsverzoek ingediend met het Rijk en sindsdien  voeren wij ieder kwartaal een voortgangsgesprek met de subsidieverstrekker. Eind dit jaar zal een besluit worden genomen ten aanzien van (al dan niet) wijzigen van de beschikking.

• Kostenstijging binnen de projecten : ramingen zijn opgesteld op basis van het prijspeil 2020. Gelet op de stijgende bouwkosten actualiseren wij periodiek de ramingen. Zodra ontwerpen van maatregelen gereed (een eerste schetsontwerp of van schets- naar definitief ontwerp) beoordelen wij of kredieten toereikend zijn. Dit kan leiden tot een benodigde kredietverhoging.

• Ambities versus beschikbare middele n: Om de doelen van het gebiedsprogramma in te kunnen realiseren zijn investeringskredieten nodig welke op dit moment opgenomen in de Strategische Investeringsagenda op de C-lijst. Bekend is dat de C-lijst een reeks aan projecten omvat, echter de middelen beperkt zijn. Het risico bestaat dat vanwege de hoeveelheid aan ambities onvoldoende middelen kunnen worden toegekend aan het gebiedsprogramma Holtenbroek waardoor ambities naar beneden bijgesteld moeten worden. In het najaar 2024 zal prioritering van deze C-lijst plaatsvinden, waarna dit duidelijkheid zal geven ten aanzien van de realisatie van de ambities.

Effecten stikstof

Als de effecten van stikstof bij de toelichting van de risico’s niet of te beperkt aan de orde komen hier op hoofdlijn de consequenties van beide onderwerpen opnemen. Mochten deze onderwerpen geen effect op het project hebben vermeld dat dan ook hier.