Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 01-07-2024
Bestuurlijke opdrachtgever   : Gerdien Rots   

Project omschrijving

Sinds medio 2022 werken de gemeente Zwolle en SWZ samen aan de ontwikkeling van de Kop van Oost. De Kop van Oost betreft een herstructurering van een gebied in de Kop van Dieze Oost (zie figuur 1). Dit betreft de locatie gelegen tussen de Casper Fagelstraat en de Antonie Heinsiusstraat. In dit woningen-kwadrant staan 88 portiek etagewoningen (sociale huur) verdeeld over 4 woonblokken. SWZ zet, in de nieuwbouw, in op differentiatie in woonprogramma en trekt daarom momenteel samen op met BPD in de voorbereiding van deze herontwikkeling. Er komen ca. 200 woningen terug op deze locatie.
Verder grenst het plan aan de hoofdgroenstructuur (snelwegpark), wat een extra aandachtspunt is bij deze ontwikkeling

Woningbouwproductie

Aantallen woningen zijn nog onderhevig aan verandering op basis van het doorreken van de haalbaarheid in het Ruimtelijk ontwikkelplan, onderstaande tabel gaat uit van 210 woningen. Dit zijn er 20 minder dan afgelopen raportage omdat in het zoeken van de balans tussen haalbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en mobiliteitsopgave het aantal woningen iets naar beneden is gesteld. Er ligt een principe besluit van College waarin we voor deze locatie geen woningen in het dure segment beogen te realiseren, dit wordt in het ruimtelijk ontwikkelplan verder uitgewerkt en vastgesteld.

Financiën

Dekking voor de ambtelijke begeleidingskosten voor het project worden in principe verhaald op de initiatiefnemer. Een deel hiervan is in de Samenwerkingsovereenkomst geregeld en in de nog op te stellen anterieure overeenkomst zal de rest van het project worden afgedekt.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

Het project bevindt zich in de ontwerpfase. Afgelopen halfjaar heeft initiatiefnemer gewerkt aan het Concept ruimtelijk ontwikkelplan op basis van de in 2023 gevoerde gesprekken over de stedenbouwkundige en ruimtelijke kaders. Initiatiefnemer heeft verder vervolg gegeven aan de uit te voeren onderzoeken in het kader van het ruimtelijk ontwikkelplan en het omgevingsplan. Het concept ruimtelijk ontwikkelplan is in mei aan de gemeente voorgelegd en beoordeeld.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Op basis van de beoordeling van het concept ruimtelijk ontwikkelplan maakt initiatiefnemer een slag in het ruimtelijk ontwikkelplan om naar verwachting in september/oktober te komen tot een definitief ontwikkelplan. In de tussentijd zullen de onderhandelingen en gesprekken in het kader van de anterieure overeenkomst plaats vinden zodat gelijk met het rop een hoofdlijnen anterieure overeenkosmt voor ligt. Planning is voor de volgende raportage een anterieure overeenkomst te hebben getekend en te starten met het omgevingsplan.

Risicografiek:

Peildatum 1 januari 2024

Peildatum 1 juli 2024

Toelichting risicotabel

Een aantal riscio’s zijn in kans afgenomen doordat de beheersmaatregelen uitgevoerd zijn of er duidelijkere afspraken zijn op de inhoud van het plan. Tegelijkertijd zien we met de komst van het concept Ruimtelijke ontwikkelplan ook een aantal nieuwe inhoudelike risico’s.

Toelichting op de grootste risico’s

1. Er ontstaat een onrendabele top op het project

Er is bewust gekozen voor het realiseren van dit project volgens een aangepast woningbouwprogramma waarin geen duur segment wordt toegevoegd op de locatie. Dit zet echter de haalbaarheid (rendement) op de ontwikkeling onder druk. Omdat het niet wenselijk is dat er op ruimtelijke kwaliteit gaat worden ingeleverd kan er dus een onrendabele top ontstaan. Om hierop bedacht te zijn is de beheersmaatregel dat we in het proces van komen tot ROP het project al financieel doorrekenen. Dit stelt ons in staat om tijdig te korten te signaleren en eventueel dan ook daarop te acteren (meezoeken naar subsidie bijv.)

2. Extra ambtelijke kosten tbv het ROP kunnen niet (volledig) worden verhaald in de anterieure overeenkomst

We doen er langer dan gepland over om tot een ruimtelijk ontwikkelplan te komen. Hierdoor hebben we een overschrijding op de in de samenwerkingsovereenkomst verhaalde kosten, hier moeten aanvullende afspraken over gemaakt worden. Er ligt een basis afspraak dat we in de anterieure overeenkomst afspraken maken over deze overschreiding en deze alsnog verhalen. Over de omvang van die overschreiding zijn nog geen concrete afspraken. Hier ligt een financieel risico voor de gemeente. Als beheersmaatregel houden we initiatiefnemer op de hoogte van de omvang van de overschrijding, en houden we de ambtelijke inzet zo summier mogelijk. Tegelijkertijd moet het definitief ruimtelijk ontwikkelplan nog getoetst worden wat ook de nodige kosten draagt.

3. Er komt geen ruimtelijk ontwikkelplan tot stand

Dit kan door een onhaalbare businesscase of door onoverkoombare conflicten tussen ruimtevragers. Te denken valt aan parkeerplekken, bomen, groen etc. Als beheersmaatregel zullen we een integrale afweging en beoordeling moeten doen als gemeente en indien er op ambtelijk niveau niet tot overeenstemming kan worden gekomen (ook met de initiatiefnemer) zullen we tijdig moeten opschalen en (tussentijds) besluiten moeten ophalen om te voorkomen dat het project te veel vertraagd of er helemaal geen plan tot stand komt.

4. De kwalitatieve ondergrens van het plan wordt onvoldoende geborgd in het ruimtelijk ontwikkelplan

Initiatiefnemer en gemeente hebben grote ambities voor de locatie, waarbij de focus ligt op woningbouw. Wanneer in het ruimtelijk ontwikkelplan deze ambities voor een goed woonklimaat niet concreet en/of geborgd worden laat dit richting realisatie ruimte om op kwaliteit in te leveren en daarmee dus onvoldoende leefbaarheid en woonkwaliteit te realiseren op de locatie gezien het groot aantal woningen dat wordt toegevoegd aan de plek. Als beheersmaatregel stuurt de gemeente op een minimale kwaliteitsondergrens die initiatiefnemer moet borgen. Dit biedt ruimte voor initiatiefnemer om in de realisatie eventueel extra kwaliteit toe te voegen, maar borgt de leefbaarheid van de locatie.

Effecten stikstof

Deze effecten schatten we nihil in. De stijgende bouwprijzen zijn een groter risico.