Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 juli 2024
Bestuurlijke opdrachtgever   : Gerdien Rots   

Project omschrijving

Doel van het project is het transformeren en vernieuwen van het gebied Oosterenk tot een aantrekkelijk, vitaal en duurzaam stadsdeel. Een dynamisch gebied met verschillende woon- en werkfuncties en een versterking van de identiteit, met een campus van Health & Care op basis van de vastgestelde ‘gebiedsvisie Oosterenk’ (november 2020). In de gebiedsvisie Oosterenk is opgenomen dat tussen de 1000 tot 1500 woningen kunnen worden toegevoegd. In de uitwerking kan het aantal mogelijk worden vergroot.

Ontwikkelkader

Voor de verdere transformatie van Oosterenk naar een gemengd stedelijk gebied zien we dat een (passief) faciliterende rol van de gemeente tot onvoldoende voortgang leidt. De omstandigheden vragen om meer regie van de gemeente. Ambities uit de gebiedsvisie worden niet allemaal op plotniveau (door ontwikkelaars) uitgewerkt. Er is op gebiedsniveau behoefte aan een vertaling van de ambities naar (concrete) kaders en integrale keuzes. Het gaat dan om beleidsuitspraken op het gebied van onder meer mobiliteit, parkeren, buitenruimte en energie.

We gaan daarom aan de slag met een ontwikkelkader. Onderdeel van het ontwikkelkader is een financieel kader, passend bij de opgave en de rol die de gemeente moet innemen om de gebiedstransformatie waar te maken met duidelijkere verwachtingen richting eigenaren en ontwikkelaars.
Naast het ontwikkelkader wordt jaarlijks gestuurd op de doelen, inspanningen en resultaten van het programma. Het programmaplan voor de komende jaren wordt geactualiseerd en vormt de basis voor de begrotingsaanvraag voor de dekking van de plankosten.

Woningbouwproductie

In 2023 zijn voor de aanvraag Woningbouwimpuls (WBI) afspraken gemaakt met de ontwikkelende partijen over het minimale woningbouwprogramma in de centrumontwikkeling Oosterenk. Het programma in de tabel is verhoogd van 540 woningen (minimaal programma WBI) naar 577 (beoogd programma ROP centrumontwikkeling Oosterenk). Het college heeft op 11 juni 2024 besloten het Ruimtelijk ontwikkelingsplan ter goedkeuring aan de raad aan te bieden. De raadsbehandeling is naar verwachting in september.

Gezien het raadsvoorstel Midwest (zie ‘Activiteiten Midwest’ hieronder) schuift de planning van de woningbouwproductie voor dit deelgebied op. De aantallen zijn verschoven van 2026 naar ‘2029 en verder’.

Financiën

Voor de visie en het uitvoeringsprogramma zijn tot nu toe middelen beschikbaar gesteld in de begroting. Middelen zijn beschikbaar gesteld tot 2025.
Op basis van de uitwerking wordt meer bekend welke investeringen nodig zijn voor het aanpassen van de buitenruimte. Voor het Centrumgebied is in het vierde kwartaal 2023 krediet beschikbaar gesteld die voor een deel wordt gedekt door de WBI-bijdrage van het Rijk. Voor de overige ontwikkelingen worden in de komende jaren kredietaanvragen voorgelegd aan de raad.
Voor particuliere initiatieven worden anterieure overeenkomsten afgesloten waarin het kostenverhaal conform de Zwolse plankostenscan is opgenomen.

Fase van het project, stand van zaken, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan?

Centrumgebied
Voor dit gebied is er in de afgelopen jaren door een coalitie van BPD Bouwfonds gebiedsontwikkeling, Jansen Vastgoed en deltaWonen (namens de corporaties) samen met de gemeente Zwolle gewerkt aan het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) wat voorligt ter besluitvorming door de raad. Het Centrumgebied omvat twee ontwikkellocaties rondom het Isala ziekenhuis. BPD ontwikkelt aan ‘de Standsrand’ de voormalige waterschapslocatie aan de Dokter van Thienenweg, ongeveer 250 woningen. Op de ‘Kop van de Boulevard’ aan de Dokter Spanjaardweg ontwikkelt Jansen Vastgoed ongeveer 330 woningen en voorzieningen.

Activiteiten Midwest
Enkele gebouwen in Midwest zijn tijdelijk in gebruik voor de opvang van Oekraïners. Op termijn wordt de bebouwing in Midwest getransformeerd van kantoren naar woningen. De transformatie van het gebied Midwest heeft effect/uitstraling op de rest van Oosterenk, waaronder ook de centrumontwikkeling. Er wordt daarom gestuurd op een hoogwaardige kwaliteit van het gebied als geheel.

Met de eigenaar van vijf kantoren in het werkgebied Oosterenk Midwest is gesproken over het transformeren van deze gebouwen naar woningen (conform het raadsbesluit over de Project Ontwikkelopgave (POO) van juli 2018). In de afgelopen jaren heeft de eigenaar de tijd gehad om, binnen de kaders van de POO, met een haalbaar plan te komen. Tot op heden is dit niet gelukt. Met de eigenaren van de twee andere kantoorgebouwen in Midwest (Ruysdael en Rembrandt) zijn gesprekken gevoerd over transformatie en/of herontwikkeling van deze kantoren naar wonen. Bij deze ontwikkelingen is gestuurd op voldoende afstemming met het al lopende initiatief uit 2018. Nadat een concept intentieovereenkomst (IOK) is gedeeld, is geen voortgang meer geboekt. Er is geen overeenkomst tot stand gekomen. We vinden verdere stagnatie onwenselijk en willen daarom actie ondernemen. We stellen de raad voor de POO in te trekken en met een schone lei te beginnen.

Dokter van Deenweg 84-92
Dit pand wordt nu tijdelijk bewoond door Oekraïners. De eigenaren van het pand aan de Dokter van Deenweg 84-92, hebben in 2019 een transformatieplan ingediend voor 24 appartementen. Het gewijzigde bestemmingsplan en de Omgevingsvergunning zijn in januari 2023 door het college behandeld. Het bestemmingplan is in juni 2023 door de raad vastgesteld en na een inspraaktermijn van 6 weken onherroepelijk verklaard. De start van de werkzaamheden zal samenvallen met de beëindiging van de Oekraïneopvang.

Flexwoningen
Vanuit de grote woningbehoefte is onderzocht of flexwoningen kunnen worden gerealiseerd op de Stadsrandkavel. Samen met deltaWonen is de ontwikkeling van flexwoningen op de stadsrandkavel verder uitgewerkt en hierbij is ook de omgeving betrokken. De vergunning is verleend in maart 2024. Er is een bezwaar ingediend op de vergunning, deze procedure loopt momenteel nog. In het voorjaar is gestart met de realisatie van 58 flexwoningen. De oplevering van het gehele project is naar verwachting eind 2024.

Gebiedsverkenning Ceintuurbaanzone
Het programma Stedelijk Zwolle is één van de programma's van de verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle (Warme harten in een klimaatadaptieve delta). Als onderdeel van dit programma wordt een integrale gebiedsverkenning uitgevoerd naar de Ceintuurbaanzone. De verkenning beoogt inzicht te geven in de potentie en de haalbaarheid van de Ceintuurbaanzone als grootschalig hoogstedelijk ontwikkelgebied dat in verbinding komt met de bestaande stad en bijdraagt aan een versterking van de economische positie van de stad en de regio Zwolle. Hierbij wordt integraal gekeken naar verbetering van de klimaatbestendigheid, het verbeteren van mobiliteit/bereikbaarheid, het versterken van de economische functie en het toevoegen van woningen. In het najaar moeten de contouren duidelijk zijn.  Oosterenk is een belangrijk gebied in deze zone, het programma Oosterenk is daarom vertegenwoordigd in de totstandkoming van deze contouren via de klankbordgroep Ceintuurbaanzone. De inbreng van Oosterenk in de klankbordgroep is gericht op het leveren van achtergrondinformatie, praktijkervaring in de lopende ontwikkelingen, (lopende) gesprekken met stakeholders, het waarborgen van voortgang en voorkomen van ruis. Ook verkennen we hoe het toekomstperspectief voor de Ceintuurbaanzone voor de kortere termijn ook een vliegwiel kan zijn voor de verdere transformatie van Oosterenk (en andersom).

Watersteeg
De verstedelijkingsvraag levert ook kansen op voor Oosterenk. Een sterke Ceintuurbaanzone levert bijvoorbeeld meer draagkracht voor voorzieningen die mogelijk in Oosterenk kunnen landen en (grootschalige) investeringen in infrastructuur die de positie en aantrekkelijkheid van Oosterenk vergroten. Waar de gebiedsverkenning de potentie van een groot gebied op een hoog abstractieniveau verkent, kunnen we in Oosterenk deze potentie al concreter verkennen als nadere uitwerking van de gebiedsvisie. In 2024 zijn we – parallel aan de gebiedsverkenning – gestart met een verkenning naar de ontwikkelpotentie van Watersteeg. We hebben een stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd, waarbij we onder meer hebben gekeken naar laadvermogen, functiemix en bouwstenen/spelregels. Hieruit blijkt dat de financiële haalbaarheid van het toevoegen van programma flink onder druk staat: woonprogramma is rendabel te realiseren, maar dit geldt niet voor (de meeste vormen van) commercieel programma en kantoren. Daarnaast geldt voor al het programma dat parkeren op de begroting drukt. Hieruit hebben we geconcludeerd dat we als gemeente keuzes moeten maken over onze rol en de toekomst van heel Oosterenk (niet alleen Watersteeg, zie ‘Ontwikkelkader').

Ecomonische positionering
Vanuit Economie is een economisch perspectief opgesteld. Daarnaast is er een visie kantorenmarkt Zwolle uitgevoerd door CBRE naar de positionering van kantoren in Zwolle. De uitkomsten zijn gedeeld met de ondernemersvereniging. Op basis van deze gegevens wordt een kantorenvisie op gesteld, ook voor Oosterenk. Belangrijke conclusie is dat het aantal vierkante meters kantoren van belang is voor de stad.  De vierkante meters kantoor die bij transformatie vrij komen bieden kansen om vierkante meters kantorenruimte toe te voegen aan de zuidkant van Oosterenk of mogelijk door verdichting bij bestaande kavels. In het centrumgebied kunnen voorzieningen worden toegevoegd om een hart te maken voor Oosterenk. Bij het verstedelijkingsvraagstuk is het ook van belang te bezien waar de werkfuncties moeten worden versterkt. Een mogelijkheid is om de werkfuncties te intensiveren. Dit vraagt om een actieve houding van de gebouweigenaren en bedrijven. Er is onderzoek nodig op welke wijze de verstedelijkingsvraag in Oosterenk vorm kan krijgen rekening houdend met het behoud van kantoorruimte in een goede werk en leefomgeving.

Mobiliteit
Bereikbaarheid (waar parkeren onderdeel van is) is een belangrijk thema op de Oosterenk. Er is een mobiliteitsplatform Oosterenk opgestart bestaande uit de Ondernemersvereniging OVB, enkele gebouweigenaren, de mobiliteitsmakelaar provincie Overijssel, een verkeerskundige van de gemeente Zwolle en een projectmanager Oosterenk.

In januari heeft de raad ingestemd met de pilot slim parkeren Oosterenk. Hierna is een aanbesteding georganiseerd en is Toogethr geselecteerd als partij die het slimme parkeersysteem implementeert. Er is een kick-off georganiseerd met vijf deelnemende partijen aan de pilot, als start van de implementatiefase.

Leidraad buitenruimte
We ontwikkelen een document waarin we kaders vastleggen voor de inrichting van buitenruimte in Oosterenk. Als geheel moet de buitenruimte een aantrekkelijk en samenhangend groenblauw raamwerk vormen als basis voor de ontwikkelingen in Oosterenk. In het voorjaar van 2024 zijn structuurkaarten gemaakt, waarin de verschillende ambities logisch zijn gepositioneerd en gestructureerd in het gebied met een eerste aanzet voor principeprofielen.

Energie
Het is van belang om vanuit de gemeente te sturen op de plaatsing van locaties van WKO-systemen in het gebied omdat de kans bestaat dat collectieve systemen niet van de grond komen. Dit om te voorkomen dat individuele WKO-systemen de mogelijkheid verkleinen voor andere eigenaren. Daarnaast wordt met de ondernemersvereniging OVB onderzocht op welke wijze ondernemers kunnen worden gestimuleerd om gezamenlijk naar oplossingen te zoeken. Voor het centrumgebied wordt de energievraag met de coalitiepartners opgepakt. Om de regie op de ondergrond te kunnen voeren is een QuickScan uitgevoerd naar de mogelijkheden van WKO-systemen en  de effecten daarvan op de ondergrond. We hebben geconcludeerd dat het nodig is om als vervolg op de Quick Scan een bodemenergieplan op te laten stellen voor het gebied.

Daarnaast constateren we dat netcongestie de voortgang van de ontwikkeling van Oosterenk kan beïnvloeden. Dit moet stadsbreed én vanuit het gebied proactief worden opgepakt.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Ontwikkelkader
Er is op gebiedsniveau behoefte aan een vertaling van de ambities naar (concrete) kaders en integrale keuzes. Het gaat dan om beleidsuitspraken op het gebied van onder meer mobiliteit, parkeren, buitenruimte en energie. De komende tijd wordt gewerkt aan een ontwikkelkader/-strategie voor Oosterenk. Hierin scherpen we de kaders aan, bepalen we ook de rol van de gemeente en het bevat een financieel kader. 

Centrumgebied
Na besluitvorming over het ROP in de raad werken de ontwikkelaars de plannen verder uit, onder meer in een Voorlopig en Definief Ontwerp van de bouwplannen en inrichtingsplannen voor de buitenruimte. Tegelijkertijd wordt voor de Stadsrand en de Kop van de Boulevard een wijziging voor het Omgevingsplan voorbereid. De gemeente werkt de openbare ruimte die samenhangt met deze woningbouwontwikkelingen verder uit.

Isala heeft een vastgoedstrategie opgesteld voor de korte en lange termijn. Mocht Isala locaties gaan ontwikkelen die niet passen in het vigerende Omgevingsplan, dan moeten zij een ROP maken voor het betreffend gebied.

Flexwoningen
De realisatie van de flexwoningen is afhankelijk van de nutsaansluitingen. Verwacht wordt dat in het vierde kwartaal de woningen kunnen worden opgeleverd.

Midwest
Op deze locatie zijn in enkele gebouwen ontheemden uit Oekraïne gehuisvest. De huurtermijn is verlengd tot maart 2026. Na het intrekken van de POO gaan we werken aan een nadere uitwerking van de Gebiedsvisie Oosterenk (zie ‘Ontwikkelkader’). Binnen deze nadere uitwerking onderzoeken we hoe Midwest alsnog kan bijdragen aan de gemeentelijke doelen: we herijken we de kaders uit de POO en we verwerken voortschrijdend inzicht (onder meer door de vaststelling van de Gebiedsvisie in 2020, de Omgevingsvisie in 2021 en de Verstedelijkingsstrategie in 2023) in de ontwikkelkaders voor Midwest. Op basis van deze nadere uitwerking kunnen we een strategie voor dit deelgebied bepalen en weer het gesprek aangaan met de eigenaren.

Ontwikkeling Dokter van Deenweg 184-192
De ontheemden uit Oekraïne zijn in 2024 nog op deze locatie gehuisvest. In juni 2023 is een gecoördineerde procedure (Omgevingsvergunning en bestemmingsplan) vastgesteld. De ontwikkeling van het plan is mede afhankelijk van het tijdstip waarop het tijdelijk contract voor de huisvesting van de vluchtelingen vanuit Oekraïne afloopt en de bewoners zijn verhuisd.

Mobiliteit
De volgende onderwerpen worden in 2024 verder uitgewerkt:

• De afspraken met de stakeholders (Waterschap Drents-Overijsselse Delta, deltaWonen, Univé, Brookrose Real Estate en Jansen Vastgoed) worden in Q3 vastgelegd. Parallel plaatst Toogethr de slagbomen en hardware en zij treffen (in overleg met de stakeholders) de voorbereidingen in de parkeersoftware.Het streven is om op 1 oktober te starten met de pilot
• Verkeesmodel aanpassen en nieuwe en mogelijke nieuwe ontwikkelingen.
• Input integraal ontwerp openbare ruimte.
• Update parkeercijfers (onbekend).
• Onderzoek vanuit mobiliteit naar effecten van mogelijke extra ontsluiting van het gebied.

Daarnaast worden, door de mobiliteitsmakelaar, mobiliteitsscans aangeboden bij bedrijven om inzicht te krijgen in de vervoersbewegingen van personeel op de Oosterenk. In overleg met het bedrijf kan er vervolgens een mobiliteitsplan worden opgesteld om werknemers te stimuleren ander vervoer te gebruiken dan alleen de auto of meer thuis te werken. Hier gaan we aankomende periode mee verder .

Leidraad buitenruimte
In het ontwikkelkader worden structurerende keuzes met betrekking tot buitenruimte vastgesteld. De leidraad buitenruimte vult dit aan met een uitwerking van profielen en gewenste sfeergebieden. De eerste ervaringen met de uitwerking van ontwerp voor de openbare ruimte (o.a. Dr. Spanjaardweg) worden hierin verwerkt. Het plan dient als onderlegger bij de uitwerking van het gebied.

Energie
We laten een bodemenergieplan opstellen, als sturingsmiddel om de beperkte ruimte en capaciteit in de ondergrond zo optimaal mogelijk te benutten. Hiernaast wordt ook nagedacht over het mogelijk maken van samenwerking tussen eigenaren in het gebied. Tot slot onderzoeken we in hoeverre we invloed kunnen uitoefenen op het risico van netcongestie, bijvoorbeeld door in overleg te treden met Enexis, de informatie over gevraagde vermogens aan te vullen en op zoek te gaan naar locaties voor een middenspanningsstation en trafo's.

Risicografiek:

Peildatum 1 januari 2024

Peildatum 1 juli 2024

Toelichting risicotabel

Het risicoprofiel Oosterenk is te kwalificeren als gemiddeld. Het betreft hier een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente beperkt positie heeft. De impact op imagoschade en kwaliteit kan groot zijn als het programma geen vervolg krijgt. Een groot risico is de stagnatie van de bouw door marktomstandigheden.

Toelichting op de grootste risico’s

1. Gewijzigde marktomstandigheden beïnvloeden woningbouwplanning

Tot circa 2030 ligt er een opgave om 1000 tot 1500 woningen toe te voegen aan Oosterenk. Het effect van de gewijzigde marktomstandigheden (stijging van kosten, wijziging van hypotheekrente en stijging van VON prijzen) is merkbaar bij de realisatie van de woningbouwopgave. Het uitvoeren van de betaalbaarheidsopgave 50% betaalbaar projectniveau is niet haalbaar gebleken, deze moet op gebiedsniveau worden opgelost.

2. Integrale ontwikkeling Centrumgebied kost meer tijd door diverse belangen en grondposities

Bij de ontwikkeling van het ROP is gestuurd op een integrale ontwikkeling van de Kop van de Boulevard, de voormalige Waterschapslocatie en de ABC-locatie van Isala. Hier moet het hart van het nieuwe Oosterenk een plek krijgen. Isala heeft lopende het proces aangegeven dat de ontwikkeling van de ABC-locatie pas later in de tijd kan plaatsvinden. Het ROP is zover mogelijk integraal uitgewerkt. Met de vaststelling van het ROP is er sprake van twee ontwikkellocaties waar in de nabije toekomst woningen kunnen worden gerealiseerd. Sturing op de samenhang tussen de verschillende ontwikkellocaties vraagt om meer inzet. De gemeente probeert ook te sturen op het realiseren van het toekomstige hart van het gebied door vervolggesprekken met Isala over de ontwikkeling van het ziekenhuisterrein, incl. ABC-locatie en door afspraken te maken over fasering en flexibiliteit in de te ontwikkelen functies en voorzieningen per ontwikkellocatie.

3. Het transformeren van een kantorengebied naar een gemengd woon/ werk gebied komt onder druk te staan door druk om snel en voor bepaalde doelgroepen woningen te realiseren

Om van Oosterenk een gebied te maken waar prettig wordt gewoond en waar mensen ook graag blijven wonen is het van belang om een goed woon-, werk- en leefklimaat te maken. Het risico is dat de druk om woningen te realiseren een versnipperde aanpak oplevert waardoor de gewenste woonkwaliteit niet wordt gehaald en Oosterenk een overloopgebied wordt. Dit speelt met name in de discussie over huisvesten en concentratie van bepaalde doelgroepen. Daarbij brengt de druk om een haalbare business te maken door de kantooreigenaren het risico met zich mee dat de uitgangspunten ten aanzien van groen, water en verblijfgebieden niet worden gehaald.

4. Versnipperd eigendom en beperkt gemeentelijk bezit

Het transformeren naar een goede woonbuurt vraagt veel aandacht aan de architectonische uitstraling, situering van de woningen en een leefbare groene omgeving. Dit risico vraagt een grote inzet om de partijen mee te krijgen in een goede transformatie. Voor een optimale invulling van het gebied is het ook van belang dat omliggende bedrijven/instellingen meewerken aan een goede leefomgeving en inpassing van de woongebieden. In de praktijk blijkt dit lastig en is besloten de transformatie van Midwest te beëindigen en opnieuw te starten. De gemeente wil de strategie op de ontwikkeling van de deelgebieden herijken waarbij samenwerking tussen ontwikkelende partijen om tot een haalbare businesscase te kunnen komen uitgangspunt moet zijn. De gemeente kan een rol spelen in het aanpassen van de openbare ruimte.  De leidraad buitenruimte wordt opgesteld om als kader te dienen voor toekomstige ontwikkelingen in de openbare ruimte en voor particuliere initiatieven.

5. Onvoldoende financiering voor noodzakelijk bezit

De toegekende WBI-subsidie kan bijdragen aan een deel van de investeringen in het centrumgebied, maar dit betreft slechts een deel van Oosterenk (een deel van de kosten wordt verhaald bij de ontwikkelende partijen.) Om een goed woon- en werkklimaat te behouden is het van belang om ook te investeren in het vergroenen van de buitenruimte, het toevoegen van wandel- en vrij liggende fietspaden en het goed bereikbaar houden van het gebied. Voor maatregelen buiten het centrumgebied is vooralsnog geen dekking. Deze zijn wel in de SIA opgenomen.

6. Verstedelijkingsvraagstuk is nog onzeker, waardoor investeringen ondernemers achterblijven

Het toevoegen van woningen kan ten koste gaan van vierkante meters werkruimte.

7. Het parkeren wordt nu per kavel opgelost waardoor meerwaarde en ook toekomstige groei bemoeilijkt wordt

Het toevoegen van woningen kan het dubbelgebruik van parkeerplaatsen bevorderen. De huidige parkeeroplossingen zijn per kavel opgelost. Het is een risico dat het parkeren hierdoor een probleem wordt. Hoe dit op gebiedsniveau kan worden opgelost is onderdeel van de mobiliteitsstrategie die in opdracht van de gemeente door Rebel is opgesteld. Er is een pilot parkeren opgestart, waarbij met slimme slagbomen het dubbelgebruik en uitwisseling tussen de parkeerterreinen wordt gestimuleerd.

Effecten stikstof

 Oosterenk is gezien de ligging ten opzichte van natura 2000 gebied één van de zes ontwikkelgebieden in Zwolle waar stikstof verhoogde aandacht vraagt. Er worden op basis van actuele gegevens berekeningen uitgevoerd om de stikstofruimte voor de ontwikkelingen van de deelgebieden te kunnen bepalen. De eerste doorrekening laat zien dat de ontwikkeling van het centrumgebied een geringe stikstofdepositie heeft op het meest nabij gelegen Natura 2000 gebied (Vecht). De mogelijke ecologische effecten worden per project nader onderzocht.