Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 juli 2024
Bestuurlijke opdrachtgever   : Wethouder De Jong   

Project omschrijving

Het realiseren van ruim 3.000 woningen en bijbehorende voorzieningen, waaronder de uitbreiding van het winkelcentrum in de periode van 2017 t/m 2027. E.e.a. wordt gerealiseerd conform de afbouwstrategie Stadshagen (12 maart 2018) en binnen de kaders van de Ontwikkelstrategie Wonen (2019). De woningen worden gerealiseerd in Breecamp, Werkeren, Breezicht, De Tippe, Scholtensteeg, (inclusief Scholtenserf).
De druk op de woningmarkt blijft hoog en er is behoefte aan woningen in alle prijscategorieën van huur tot koop. Met ingang van 2021 is de woningbouwproductie voor Stadshagen verhoogd naar een uitgifte van 500 woningen per jaar. Voor de voorzieningen zijn strategisch kavels/locaties gereserveerd waarvoor de verkenningen zijn gestart.

Woningbouwproductie

In onderstaande tabel wordt de prognose qua uitgiftes weergegeven. De prognoses voor de gronduitgiftes en opleveringen zijn geactualiseerd voor de komende jaren. In 2023 is er voor 321 woningen grond verkocht. Dit achterblijvende aantal is te verklaren door de gewijzigde marktomstandigheden, waardoor er vertraging is ontstaan in de planvorming en daardoor de grondverkopen/afnames.

• In de geactualiseerde prognoses is rekening gehouden met het maximaal aantal te bouwen woningen per jaarschijf (als gevolg van de stikstofbeperkingen). Deze prognose is bijgesteld in juli 2024 op basis van de actuele planning (conform tussentijdse MPV 2024).
• Vanaf 2023 valt de ontwikkeling van het private initiatief Scholtenserf (106 tijdelijke (flex)woningen) ook onder het programma Stadshagen. Het woningbouwprogramma bestaat uit sociale huur en middenhuur woningen. Deze aantallen zijn opgenomen in bovenstaand overzicht (oplevering in 2025).
• Daarnaast is ook de programmering en oplevering voor Breecamp West (conform vastgestelde visie Breecamp West) geïntegreerd in bovenstaande tabel.
• Deze beide toevoegingen verklaren de grote(re) wijzigingen in bovenstaande tabel.

Financiën

Per 1-1-2024 zijn binnen Stadshagen nog een aantal lopende grondexploitaties (Stadshagen I/II, Tippe, Breecamp Noord, Breezicht Noord, Breezicht Zuid en Stadshagen fase 1). Het gezamenlijke resultaat van de grondexploitaties is positief en nagenoeg gelijk aan de MPV 2024.
Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties (januari 2024) zijn de ramingen van kosten en opbrengsten herijkt naar actueel prijspeil. Opgemerkt moet worden dat de Raad 15 juli jl. heeft besloten tot extra investeringen ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum Stadshagen. Deze extra investeringen zijn opgenomen in de grondexploitatie maar worden gedekt vanuit de algemene concernreserve waarmee het resultaat van de grondexploitatie onveranderd is.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

Bestaande buurten en uitbreidingsgebieden:

• Het ontwerp voor oud-frankhuis wordt in het derde kwartaal 2024 afgerond, uitvoering volgt aansluitend.
• In Carré is het woonrijp maken grotendeels afgerond met uitzondering van het gebied waar de twee gemeentelijke kavels worden uitgegeven.
• Ook Breecamp-Noord wordt afgebouwd. De projectmatige bouw is volledig afgerond. Van de 52 uit te geven kavels in Breecamp-Noord zijn er 49 verkocht of onder optie. In 2024 zullen de resterende drie kavels opnieuw in verkoop worden gebracht.

Breezicht Zuid:

• Breezicht Zuid bestaat uit 2 buurtschappen: Duinzicht en Wetering. Wetering is helemaal afgerond en in Duinzicht resteren nog in totaal 18 projectmatige duinwoningen welke in het najaar van 2022 door Van Wonen uit de verkoop zijn gehaald o.m. vanwege de gewijzigde marktomstandigheden en de moeizame afzet van dit product. Verder zijn in Duinzicht in het voorjaar van 2023 de eerste 33 duinwoningen opgeleverd.
• Het woonrijp maken, inclusief de aanplant van groen, is op het deel rondom de laatste 18 duinwoningen na, gereed in Duinzicht.
• Naast de inrichting van de straten en het groen worden er in samenspraak met kinderen en ouders ontwerpen gemaakt voor de speellocaties in deze buurtschappen en aansluitend ingericht.
• In juni 2024 heeft een inloopmiddag plaatsgevonden voor nieuwe en toekomstige bewoners van Breezicht Hier konden zij aan de gemeente vragen stellen over de ontwikkelingen in Breezicht. De belangstelling voor deze bijeenkomst was goed (circa 50 personen), zowel nieuwe als toekomstige bewoners en geïnteresseerden in een woning bezochten deze middag. Daarnaast informeren we nieuwe en toekomstige bewoners periodiek via nieuwsbrieven over de voortgang en ontwikkelingen in dit gebied.

Breezicht Noord:

• De planuitwerking voor Breezicht Noord wordt gefaseerd uitgevoerd. De eerste fase omvat de buurtschappen Wierde en Beemd (225 woningen) en de tweede fase de buurtschappen Reede en Kragge (300 woningen).
• Buurtschap Beemd is grotendeels afgerond en een groot deel van de straten is woonrijp gemaakt. In juni 2024 is een middag georganiseerd voor kinderen (en ouders) om mee te denken over de inrichting van de speeltuin aan de Weidemolen.
• In buurtschap Wierde is Dura Vermeer gestart met de verkoop van de laatste 17 woningen. Daarnaast resten in dit buurtschap nog de 17 terpwoningen van Van Wonen. Begin 2024 zijn hierover nieuwe procesafspraken gemaakt. Van Wonen onderzoek hoe het ontwerp van de woningen aangepast kan worden om de verkoopbaarheid te bevorderen.
• In buurtschap Reede wordt op dit moment veel gebouwd. VanWonen is bezig met de bouw van 49 woningen. Ook deltaWonen is gestart met de bouw van 40 woningen. De eerste 10 woningen van SWZ zijn inmiddels opgeleverd en de 4 woonwagenchalets volgen later dit jaar. Verder hebben DuraVermeer (41 woningen), Nikkels (27 woningen) en VanWonen (66 woningen, fase 2) stappen gezet in het ontwerp- en vergunningentraject.
• Er is voldoende belangstelling voor de gemeentelijke vrije kavels in de buurtschappen Wierde, Beemd en Kragge. Vrijwel alle kavels zijn verkocht, gereserveerd of onder optie.
• Op basis van een actuele analyse zijn er verschillende onderzoeken naar de eventuele aanwezigheid van Ontplofbare Oorlogsresten in gang gezet in buurtschap Reede. Tot eind juli 2024 wordt veldonderzoek uitgevoerd op plekken waar nu of op korte termijn gebouwd wordt. Eind augustus is bekend of er op andere locaties binnen Reede aanvullend onderzoek nodig is.

De eerste resultaten van het veldonderzoek zijn inmiddels binnen. Er zijn enkele locaties vrijgegeven, waarmee de bouw van de woningen door kan gaan. Er is één locatie die nader onderzocht moet worden omdat daar mogelijk een object in de bodem wordt verwacht. Wat voor object dit is, zal nader onderzoek moeten uitwijzen. Dit wordt zo spoedig mogelijk uitgevoerd.

De Tippe:

• Het bouwrijpmaken van de Tippe is afgerond, afgezien van het plaatsen van de geluidswal langs de Hasselterweg. Het woonrijpmaken vindt in fases plaats als er woningbouwprojecten zijn opgeleverd.
• De planvorming voor de zuidpunt van De Tippe (woningbouw en voorzieningenprogramma) is gestart, eind 2023 moet hier een reserveringsovereenkomst voor zijn gesloten.
• Co-creatie:  Met KWT, GBH/MMWZ en Knarrenhof,is de planvorming in de afrondende fase, in de tweede helft 2024 worden hiervoor de koopovereenkomsten getekend en de vergunningen aangevraagd.
• Op 9 april 2024 is er een drukbezochte (ruim 150 bezoekers) informatieavond in De Tippe georganiseerd.
• De 2e informatiebijeenkomst in De Tippe is gepland in oktober  2024.
• De nieuw te realiseren fietsbrug die De Tippe verbindt met Westenholte, en het IJssellandschap krijgt de naam Zalkerdijkerbrug.  Er is een ingenieursbureau geselecteerd die de uitwerking van het ontwerp gaat begeleiden. Het ontwerp moet worden aangepast, omdat het oorspronkelijke ontwerp te duur werd. Hiervoor wordt in de 2e helft 2024 een aangepast ontwerp verwacht.
• Voor de gemeentelijke PO kavels in de Tippe zijn in drie deelgebieden uitgegeven. Dit zijn 17 kavels voor de 4-Erven, 10 kavels voor Weideburen en 7 kavels voor Wassinkerf. Bij de 4 Erven zijn alle kavels verkocht. Bij Weideburen zijn alle 10 kavels gereserveerd of onder optie. De 7 kavels voor Wassinkerf zijn allemaal onder optie. De 6 kavels van het Wassinkhof zijn onlangs in verkoop gegaan, loting volgt binnenkort.
• Op initiatief van twee bewoners/ondernemers loopt al geruime tijd het project om te komen tot een ‘Bio-Hub’; stadslandbouw initiatief. Hoewel veelvuldig overleg heeft plaats gevonden en vanuit de kant van de gemeente het voorstel voor een gefaseerde ontwikkeling is aangeboden, zijn de initiaiefnemers er niet ingeslaagd om een concreet businessplan op te stellen. In de tweede helft van 2024 worden de uitgangspunten voor marktbenadering en uitgifte herijkt.

Breecamp-West:
Eind januari heeft de raad de gebiedsvisie voor de ontwikkeling van Breecamp-West vastgesteld. Deze gebiedsvisie dient als kader voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling van Breecamp-West waar  BPD en Rotij de initiatiefnemers van zijn.  In deze gebiedsvisie is vastgelegd  circa 600 woningen een plek kunnen krijgen in dit gebied. Naast een goede aansluiting op het omliggende landschap is bij de ontwikkeling van de nieuwe buurt veel aandacht voor betaalbaarheid en duurzaamheid. Na de vaststelling van de gebiedsvisie is gestart met de volgende stap namelijk het uitwerken van de gebiedsvisie naar een ruimtelijk ontwikkelingsplan (ROP). Het ROP wordt in 2024 opgesteld.

Scholtensteeg:
Van de 22 woon-werkkavels in de Scholtensteeg zijn 14 kavels verkocht en vier kavels gereserveerd. De resterende vier kavels worden aangeboden.

Scholtenserf:

• De ontwikkeling van Jansen Vastgoed aan de Scholtensteeg betreft 106 tijdelijke woningen voor een periode van 15 jaar. In november 2022 is subsidie verleend voor 30 flexwoningen (deltaWonen) binnen de ontwikkeling Scholtenserf. Deze subsidie heeft ertoe geleid dat de ontwikkeling weer actief is opgepakt. Aan deze subsidie is de voorwaarde verbonden dat de woningen in 2024 gerealiseerd moeten zijn. Om aan deze voorwaarde te voldoen zijn in de zomer van 2023 verschillende onderzoeken geactualiseerd en zijn gesprekken met omwonenden gevoerd.
• De vergunningafgifste staat gereed, echter moet de AOK eerst worden getekend.
• Het project staat on hold vanwege de druk op de financiële haalbaarheid. Mogelijk volgt er nog een voorstel van de initiatiefnemer. De kans is groot dat de subsidie in het kader van flexwonen niet kan worden geeffectueerd.
• Er zijn in december 2023 2 Woo verzoeken gedaan, die zijn begin 2024 afgehandeld. Nav deze Woo verzoeken is nog contact geweest met de vertegenwoordigers van de woon-werkkavels en Dorpsbelangen ’s Heerenbroek.
• Er is een omgevingsvergunning aangevraagd voor een veiliger oversteek Zwolseweg. Deze oversteek is in voorbereiding en wordt gerealiseerd ongeacht de voortgang van het project met 106 woningen.

Voorzieningen:

• Dura Vermeer is op basis van de aanbesteding geselecteerd als de partij voor de uitbreiding van het winkelcentrum en is gestart met de planuitwerking met bijbehorend participatietraject. Het VO is inmiddels goedgekeurd en de bestemmingsplanherziening is conform planning in maart 2022 door de raad vastgesteld, gevolgd door een wijzigingsbesluit in september 2022 (in verband met situering en hoogte Zuidpaviljoen). In juni 2024 heeft de Raad van State het laatst overgebleven beroep tegen het vaststellingsbesluit ongegrond verklaard. Hiermee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.
• Dura Vermeer heeft in kwartaal 2 van 2023 het DO aangeleverd; de beoordeling daarvan is afgerond. De eerste vergunningentrajecten zijn inmiddels opgestart, de aanvraag omgevingsvergunning wordt na de zomer van 2024 verwacht, mede na afronding van een finale markttoets (beoordeling financiële haalbaarheid) door Dura. Ook wordt momenteel nog inzichtelijk gemaakt welke invloed netcongestie op de ontwikkeling kan hebben.
• Ook het ontwerp en de kostenraming voor de Stadsfoyer is geactualiseerd en is beoordeeld door de gemeente. In december 2023 heeft de gemeenteraad ingestemd met het beschikbaar stellen van € 5 miljoen aan aanvullend krediet om de Stadsfoyer gerealiseerd te krijgen. Er wordt momenteel gewerkt aan de contractvorming.
• Als gevolg van de uitbreiding zijn er ook relaties naar het bestaande winkelcentrum. Er wordt onderzocht of en hoe de kwaliteit van het complete (bestaande) winkelcentrum integraal kan worden verbeterd. Voorstellen hiertoe – en vervolgens over een passend participatietraject in het daadwerkelijk ontwerptraject – worden op een later moment verwacht.
• De uitgifte van de gronden voor het winkelcentrum is als gevolg van vertraging door de huidige marktomstandigheden verschoven naar begin 2025.
• De uitgifte van de kavel Vrij Werkeren aan Stichting Philadelphia ten behoeve van de realisatie van een beschermde woonvorm voor volwassnene met een verstandelijke beperking, alsmede de realisatie van een kleinschalig gezondheidscentrum is gestart / in voorbereiding. Het centrum is een dependance van Het Gezondhuishuis. Er is een bezwaarschrift (Didam) tegen de voorgenomen uitgifte ingedient door een ondernemer, die een gezinshuis op deze kavel wil realiseren. Het bezwaar is inmiddels afgehandeld en gesprekken over een alternatieve locatie vinden binnenkort plaats.
• Ook is het onderzoek naar de invulling van de kavel Breezicht-zuid (Kalandermolen/Breezichtlaan) in volle gang. In het najaar zullen omwonenden over de voorgenomen planvorming worden geinformeerd.Kinderdagverblijf Kindergarden (bij de Stadshoeve) wordt in 2024 in gebruik genomen.
• In juni 2024 is begonnen met de voorbereidingen voor de bouw van het Wellnesscentrum. Naar verwachting zal de bouw twee jaar in beslag nemen. Vanwege de sterk gestegen bouwkosten is de start bouw lange tijd onzeker geweest.
• De bouw van de 33 appartementen aan de Klokkengieterlaan is in de afrondende fase. In de tweede helft van 2024 wordt de openbare ruimte aangelegd.
• De uitwerking en uitvoering van de projecten en maatregelen uit de Visie op de Milligerplas wordt gecontinueerd. Op onderdelen is vertraging ontstaan als gevolg van een tekort aan capaciteit. In het voorjaar is uitvoering gegeven aan de vergroening van de boulevard aan de zuidzijde van de plas. De waterspeelplek op het strandgedeelte van de plas is aangelegd en de realisatie van het vrijliggend fietspad is gereed.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Bestaande buurten:

• Vrijwel alle kavels in de bestaande buurten zijn aangeboden (exclusief 1 kavel in Carré). Op het moment dat kavels worden teruggegeven wordt de kavel opnieuw aangeboden, eerst via reservelijst daarna via Funda.
• Aan de Buckhorstlaan is op de voormalige KPN-locatie een herontwikkeling in voorbereiding voor de bouw van 3 vrijstaande woningen. De planning is erop gericht om in de 2e helft van 2024 een nieuw bestemmingsplan voor te leggen aan de gemeenteraad en in 2025 is de verwachte start bouw gepland.

Breezicht Zuid

• Van Wonen verkent i.o.m. gemeente welke maatregelen er mogelijk zijn om de verkoopbaarheid van de 2e fase van de 18 duinwoningen te bevorderen. De verwachting is dat deze eind 2024 in verkoop gaan en in 2025 worden gerealiseerd.  
• De inrichting en aanleg van de openbare ruimte wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Vanwege het uitstel van de bouw van de laatste woningen zal een deel van het duingebied later woonrijp worden gemaakt. We zetten in op omgevingsmanagement richting bestaande en toekomstige bewoners.

Breezicht Noord

• In buurtschap Wierde start Dura Vermeer in de tweede helft van 2024 met de bouw van de laatste 17 woningen. Over de 17 terpwoningen van VanWonen worden afspraken gemaakt, waarbij de verwachting is dat de woningen in 2026 gebouwd worden.

• In buurtschap Reede worden de laatste 4 woningen van SWZ, 49 woningen van VanWonen (fase 1) en 40 woningen van deltaWonen opgeleverd in de laatste helft van 2024. Daarnaast starten DuraVermeer (41 woningen) en Nikkels (27 woningen). Deze woningen worden in 2025 opgeleverd. Na oplevering van fase 1 start VanWonen met de bouw van de resterende 66 woningen (fase 2). De start van de bouw is naar verwachting begin 2025.
• In de tweede helft van 2024 volgt de laatste uitgifte van gemeentelijke kavels in Breezicht Noord. Dit is het buurtschap Reede.
• Aansluitend aan de opleveringen van de woningen in de buurtschappen wordt de openbare ruimte woonrijp gemaakt.
• De inrichting en aanleg van de openbare ruimte wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Mogelijk heeft dit consequenties voor het woonrijp maken van het gebied en zal er langer bouwverkeer door de buurtschappen blijven rijden. We zetten in op omgevingsmanagement richting nieuwe en toekomstige bewoners.
• In november 2024 wordt opnieuw een inloopmoment georganiseerd om nieuwe en toekomstige bewoners van Breezicht te informeren over de stand van zaken en ontwikkelingen in de wijk.

Voorzieningen

• Na de besluitvorming van het ‘voorzieningenplan Stadshagen’ in de gemeenteraad (vastgesteld in besluitvormende raad op 17 juli 2023) wordt dit plan verder uitgewerkt in concrete plannen voor de diverse kavels. Per locatie wordt een uitgiftestrategie opgesteld. Tevens wordt er per ontwikkeling een kavelpaspoort met ruimtelijke/stedenbouwkundige voorwaarden, evenals het te ontwikkelen programma. Tot slot wordt er een planning per te ontwikkelen locatie opgesteld.
• Voor de uitbreiding van het winkelcentrum wordt de planvorming in kwartaal 3 2024 afgerond. De aanvraag omgevingsvergunning wordt in kwartaal 4 van 2024 verwacht, mede na afronding van een finale markttoets door Dura. Ook de contractvorming voor de Stadsfoyer wordt naar verwachting in de tweede helft van 2024 afgerond. In 2025 kunnen dan de eerste werkzaamheden worden opgestart en de grond aan Dura worden geleverd.

De Tippe

• Voor 2024 is met de corporaties en ontwikkelpartners afgesproken dat de grond voor 325 woningen wordt afgenomen. Dit betekent dat er voor 325 woningen in De Tippe wordt gewerkt aan planvorming in 2024.
• Het Boerderijenpad is in februari 2024 tijdelijk (naar verwachting heel 2024) opengesteld omdat er in de nabijheid van dit pad geen bouwwerkzaamheden plaatsvinden.
• Voor de zuidpunt De Tippe is op basis van een ruimtelijke verkenning (massa en programma) een plan van aanpak opgesteld. Dit moet in de tweede helft van 2024 tot een concreet plan en reserveringsovereenkomst tussen de gemeente en claimpartners leiden.
• De koopovereenkomsten voor de co-creatieprojecten worden afgerond en de vergunningaanvraag is in voorbereiding, zodat dit jaar nog de vergunning kan worden afgegeven.
• Voor de PO kavels worden nieuwe uitgiftes voorbereid die vrij vlot op elkaar gaan volgen (velden B4 & C4). Verwachting is dat tweede helft 2024 B4 in verkoop gaat (als de kavels van het Wassinkhof onder optie zijn).

Breecamp-West:
Begin 2024 heeft de raad de gebiedsvisie voor Breecamp-West vastgesteld. De visie wordt nu verder uitgewerkt in het ruimtelijk ontwikkelingsplan. Het streven is om eind 2024 het ROP gereed te hebben.

Werk in uitvoering
Er gaan ook in 2024 en komende jaren veel projecten tegelijk in uitvoering, waardoor er veel (zwaar) bouwverkeer in en rond Stadshagen is. Dit heeft grote impact op de wijk en alles is erop gericht de overlast voor bewoners, instellingen en bedrijven tot een minimum te beperken. Hiervoor is aanvullend op de bestaande afspraken ook een omgevingsmanager aangesteld. Zodat er nog beter ingezet wordt tijdige interne afstemming en coördinatie, goede afspraken met aannemers, handhaving van deze afspraken en tijdige communicatie. In 2023 is een bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC) kader opgesteld. Dit als basis voor alle bouwprojecten. Afgesproken is om voor alle (bouw)projecten een BLVC-plan op te stellen. Inmiddels wordt er voor bijna alle projecten conform het BLVC-kader gewerkt en worden per project BLVC-plannen opgesteld.

Risicografiek:

Tabblad bollengrafiek uit de PRM Tool.

Peildatum 1 januari 2024

Peildatum 1 juli 2024

Toelichting op de grootste risico’s

1. Woningbouwplanning wordt niet gehaald/versnelling stagneert
Vanaf 2021 is de planning voor Stadshagen om 500 woningen/gronduitgiftes te faciliteren. Voor de grote woningbouwlocaties (Breezicht, De Tippe, Winkelcentrum) zijn alle randvoorwaarden op orde. Sinds 2023 is het effect van stijgende rentes en afnemende leencapaciteit duidelijk merkbaar in de voortgang van woningbouwplannen en verkoop van woningen in de (hogere) middendure en dure categorie, dit heeft in 2023 tot vertraging en planaanpassing geleidt. De markt omstandigheden herstellen, dat laat een grotere belangstelling en koopbereidheid zien en kortere doorlooptijden tot start bouw. Een zorgwekkende ontwikkeling is de capaciteit vanuit de Nuts-partijen en Nuts-infrastructuur, de doorlooptijden voor een definitief plan en levering lopen soms op tot meer dan een jaar, hierdoor kan de woningbouwplanning alsnog vertragen. Er wordt zo vroeg als mogelijk geanticipeerd op deze planning, wanneer dat onvoldoende kan, wordt er onderzocht of een tijdelijke voorziening mogelijk is, dit leidt veelal tot hogere kosten, deze worden gedekt in de post onvoorzien.

2. Woningbouwcategorieën (30/40/30) worden niet gerealiseerd
Binnen de kaders van de Ontwikkelstrategie Wonen en de ontwikkelplannen voor Breezicht en De Tippe wordt de planuitwerking voor de nieuwe gebieden vormgegeven. De marktontwikkeling (prijsstijgingen voor woningen) leidt in bepaalde gebieden tot het niet of moeizaam kunnen ontwikkelen (aanbieden) van een woning passend in de betreffende prijsklasse (30-40-30). Conform de ontwikkelstrategie wonen worden de prijscategorieën periodiek bijgesteld. De VON-waardes van nieuwbouwwoningen blijven onzeker, gecombineerd met de hogere bouwkosten en stijgende rentes blijft het complex om middendure woningen te ontwikkelen. Er is beperkt ruimte om af te wijken van de programmering, ook is het op bepaalde plekken mogelijk om het koopprogramma om te zetten naar huurwoningen.

3. Grondopbrengsten dalen en kwaliteit woningen staan onder druk
De grondprijsonderhandelingen vragen meer tijd als gevolg van de veranderende woningmarkt. Als gevolg van de gestegen bouwkosten en een afvlakking (met name in 2023) van de VON-waardes dalen de grondopbrengsten. Daarnaast worden er in sommige projecten keuzes gemaakt om de hoogwaardige kwaliteit van de woningen/het project naar beneden bij stellen, zodat het project haalbaar is of wordt voor partijen. Het risico hiervan is dat er te kleine woningen worden ontwikkeld zodat er binnen de prijsklasse kan worden gebouwd (dit betreft vooral middenduur).

4. Hogere bouw- en/of civiele kosten
Als gevolg van grondstoftekorten, langere levertijden, hogere lonen en onzekerheid in de mondiale markt (energieprijzen, Oekraïne) kunnen bouw- en civiele kosten stijgen waardoor woningbouwplannen duurder en/of niet haalbaar worden. Dit geldt tevens voor de gemeentelijke werkzaamheden (aanbesteding civiele werken). Hierop wordt geanticipeerd om zo actueel en accuraat mogelijk kosten te ramen. Echter kan er op dit risico niet volledig worden geanticipeerd, ook omdat aannemers een beroep kunnen doen op de zgn. risicoregeling waarin kosten mogen worden doorbelast. Dit kan leiden tot hogere kosten dan geraamd. In de verschillende grondexploitaties is hiervoor een beperkt risicobudget/post onvoorzien beschikbaar.

5. Onvoldoende samenhang bestaand (gebied) winkelcentrum Stadshagen en uitbreiding winkelcentrum
Vanuit de aanbesteding is in de samenwerking van de gemeente met Dura Vermeer contractueel vastgelegd dat Dura zich dient te richten op een koppeling van de parkeergarages. Inmiddels is duidelijk dat deze koppeling er niet komt, waardoor er een alternatieve ontsluiting dient te worden gerealiseerd via de noordzijde. Het ontwerp gaat hier inmiddels vanuit. Als consequentie hiervan dient een kwalitatief goede aansluiting tussen de bestaande openbare ruimte en het nieuwe plan en inrichting openbaar gebied te worden gewaarborgd. Inmiddels is hiermee ingestemd door de raad op 15 juli 2024. Daarnaast liggen er ook kansen om de integrale kwaliteit van de uitbreiding en het bestaande winkelcentrum te verhogen. Dit vraagt op termijn aanpassingen in de bestaande openbare ruimte waarvoor naar verwachting een nieuw investeringsbesluit moet worden genomen.

6. Ontstaan van nieuwe gatenkaas ten gevolge van vertraging in de planning
Door het niet/later realiseren van (specifieke woningen in met name het dure segment) ontstaan er onbebouwde of niet volledig afgebouwde locaties in de gebieden waardoor het woonrijpmaken van de openbare ruimte niet kan worden uitgevoerd, er lang(er) bouwverkeer door en langs bewoonde gebieden rijdt en de leefbaarheid van de omgeving onder druk komt te staan.

7. Plan of project overschrijdt norm voor stikstofbelasting natuurgebieden
Als gevolg van nieuwe regelgeving rondom stikstofemissie moet ook de aanlegfase voldoen aan de nieuwe normen en regelgeving. Dit moet per plan worden onderzocht, hiervoor moet een berekening worden uitgevoerd. De mogelijkheid bestaat dat hierdoor een plan geen doorgang krijgt of moet worden aangepast. Dit risico is actueel in meerdere gemeentelijke civiele projecten en speelt ook in de vergunning voorbereiding van de uitbreiding van het winkelcentrum

Effecten stikstof

De aanwezige risico’s ten aanzien van stikstof en als gevolg van de coronacrisis staan beschreven in de top 5 risico’s hierboven.