Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 01-07-24
Bestuurlijke opdrachtgever   : Gerdien Rots

Project omschrijving

Met de nieuwbouw van het Van der Valk Hotel Zwolle langs de A28 verviel de horecafunctie van de oude Van der Valklocatie aan de Kranenburgweg10. Medio 2018 zijn alle opstallen gesloopt en in 2020 zijn de te verhalen kosten uit dat eerste traject afgehandeld.   
Nadat verschillende initiatieven voor woningbouw en horeca functies de revue hebben gepasseerd is in 2022 opnieuw een doorstart gemaakt. Initiatiefnemer, ontwikkelaar en gemeente zijn nauw in gesprek over de invulling en haalbaarheid op deze locatie. Het plan bevat ca 40 woningen in de grondgebonden variant. Gemeente heeft zich uitgesproken op deze locatie voor woningbouw te willen gaan, echter is het voor de initiatiefnemer nu van belang dat er ook vaart gemaakt wordt op het project. Anders bestaat de mogelijkheid dat de grondeigenaar hier een andere invulling gaat zoeken (hotel/horeca).

Woningbouwproductie

Het streven is om drie jaar na start van het project te starten met bouwen, dat zou betekenen dat in 2027/28 de eerste woningen kunnen worden opgeleverd.

Financiën

Er zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst tot stand worden gebracht waarmee ter dekking van de gemeentelijke kosten een exploitatiebijdrage van de initiatiefnemer zal worden ontvangen. De exploitatiebijdrage wordt gebaseerd op de gemeentelijke plankostenscan.   
Vooruitlopend daarop is voor het verhaal van de eerste apparaatskosten een zogenaamde samenwerkingsovereenkomst opgemaakt voor de periode tot het vaststellen van het Ruimtelijk ontwikkelplan.
De benodigde civiele aanpassingen van de bestaande openbare infrastructuur worden door de initiatiefnemer uitgevoerd en bekostigd.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

Afgelopen halfjaar is gewerkt aan het ruimtelijk ontwikkelplan. Op moment van schrijven ligt deze voor bij wethouder en college voor de eerste bestuurlijke besluitvorming. Parallel daaraan en conform route kaart is een Kernpunten-anterieure overeenkomst opgesteld, die ook aan het college is/wordt voorgelegd. Na besluitvorming door college zal het ruimtelijk ontwikkelplan aan de gemeenteraad worden voorgelegd voor vaststelling.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Het komend half jaar sluiten we een anterieure overeenkomst af en zullen we een start maken aan de wijziging van het omgevingsplan. Ook zal de initiatiefnemer in afstemming met de gemeente de ontwerpen voor de ontwikkeling verder uitwerken om te komen tot een definitief ontwerp.

Risicografiek:

Peildatum 1 januari 2024

Peildatum 1 juli 2024

Toelichting risicotabel

Nu er een Ruimtelijk ontwikkelplan tot stand is gekomen is dat risico komen te vervallen. We zien met de stap naar een nieuwe fase ook de komst van een aantal nieuwe risico’s. Hieronder de toelichting op de grootste drie.

Toelichting op de grootste risico’s

1.Bij nadere uitwerking blijkt het plan toch niet financieel of ruimtelijk haalbaar.
Het ruimtelijk ontwikkelplan stelt een haalbaar plan voor zowel in financiële als ruimtelijke zin. Tegelijkertijd is het plan dat voorligt kwetsbaar en kan een technische of financiële tegenslag bij de verdere uitwerking van de ontwerpopgave betekenen dat het niet langer in de in het ROP gestelde vorm haalbaar is. Hierdoor treedt mogelijk vertraging op en het kan tot gevolg hebben dat de gemeente en initiatiefnemer afwegingen moeten maken tussen voortgang en kwaliteit van de ontwikkeling. Als beheersmaatregel hebben we de afspraak altijd alle keuzes en uitwerkingsslagen die we ruimtelijk maken ook financieel doorrekenen zodat we op tijd inzicht krijgen en waar nodig kunnen bijsturen. Ook dient het ambitieweb dat we gezamenlijk hebben afgesproken als hulpmiddel voor het sturen van inhoudelijke keuzes.

2.Niet binnen de afgesproken planning met initiatiefnemer komen tot toetsing, behoordeling, afstemming etc.
Er is in dit project een strakke planning afgesproken. Mede vanwege het voornemen van de grondeigenaar om hier anders een horeca/hotel functie te realiseren, welk niet wenselijk is in de gemeentelijke programmering maar juridisch wel mag (omgevingsplan). Door bijvoorbeeld onvolledige onderzoeken of stukken of onvoldoende capaciteit bij partijen lukt het niet om de gestelde planning te halen.

3.Het plan voldoet aan het eind van het project (vergunning) niet langer aan de geldende wet- en regelgeving.
Sinds de inwerkingtreding van de omgevingswet zien we dat er veel nieuw/scherper beleid en wetgeving opgesteld wordt. Het kan dus zijn dat iets wat nu binnen de wet- en regelgeving past dat over twee jaar niet meer doet en dan geen vergunning kan worden afgegeven. Als beheersmaatregel gaan we in gesprek met overheden (incl gemeente) waarvan we weten dat er mogelijk nieuwe wet- en regelgeving aan komt die van impact is op dit plan en anticiperen we daar zo veel mogelijk op. Ook zijn we scherp op overgangsregelingen die vaak in nieuwe wetgeving wordt opgesteld, en maken daar waar mogelijk gebruik van.

Effecten stikstof

Een eerste QuickScan heeft aangetoond dat met name de nabijheid van het Zwartewater en de Vecht aanleiding zijn voor vroegtijdig al een stikstof onderzoek te doen. Er hebben eerste stikstof onderzoeken plaatsgevonden, hieruit komt vooralsnog in de gebruiksfase geen depositie, en in de aanlegfase wel. Hiervoor zal dus vervolgonderzoek (voortoets) gedaan worden. De verwachting uit de QuickScan is dat stikstof de ontwikkeling niet zal tegenhouden.