Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 01-07-2024
Bestuurlijke opdrachtgever   : wethouder Rots   

Project omschrijving

Herontwikkeling van de Stilohallocatie, waarbij de grond via een aanbesteding wordt verkocht ten behoeve van woningbouw.

Woningbouwproductie

Het aantal te bouwen woningen staat nog niet vast.

Financiën

De Stilohallocatie is in bezit van de gemeente Zwolle. Tegelijk met de vaststelling van de ruimtelijke randvoorwaarden wordt de grondexploitatie vastgesteld. Hieraan wordt momenteel gewerkt als voorbereiding op het definiëren van de uitvraag voor de aanbesteding. Voor deze werkzaamheden alsmede ten behoeve van een aantal noodzakelijke onderzoeken, de sloop van de Stilohal en werkzaamheden in relatie tot het Kegelhuis is tot nu toe een krediet aangevraagd van € 1.145.000 Vanwege vertraging als gevolg van onder meer de rechtszaak met het Kegelhuis en extra werkzaamheden zoals ontwikkeling van scenario’s en onderzoekskosten zijn de plankosten van dit project opgelopen en is er nog geen bestuurlijk besluit genomen over een haalbaar plan.
Vanwege de overschrijding van de sloopkosten met name als gevolg van Japanse duizendknoop en een benodigd extern onderzoek is in Berap-2024 2 extra krediet aangevraagd.
Zodra de uitvraag gedefinieerd is en vastgesteld door het college en de raad, kan gestart worden met de aanbesteding. Het voorbereidingskrediet wordt dan ingebracht in de te openen grondexploitatie. De eerste haalbaarheidsanalyse laat zien dat er sprake is van een tekort. Gekeken wordt daarom welke optimalisaties mogelijk zijn.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

Het project bevindt zich in de definitiefase. Doel van deze fase is het vaststellen van ruimtelijke randvoorwaarden en het vaststellen van een grondexploitatie. Er is gewerkt aan uitwerking van het voorkeursscenario in combinatie met de grondexploitatieberekening. Er is op dit moment geen sprake van een haalbaar plan, waardoor optimalisaties worden onderzocht en duidelijke keuzes moeten worden gemaakt.
Na de uitnodiging in oktober 2023 aan het Kegelhuis voor minnelijk overleg, heeft in januari en februari 2024 overleg met het Kegelhuis plaatsgevonden. Dit heeft niet geleid tot overeenstemming over de akte van erfpacht in combinatie met de uitwerking en besluitvorming over ontwikkelscenario 2[1] voor de Stilohallocatie. Op 26 april 2024 heeft de zitting in hoger beroep plaatsgevonden. Op 25 juni 2024 is uitspraak gedaan, waarbij de gemeente volledig in het gelijk is gesteld.
De sloop van de Stilohal en de afwerking van het terrein zijn afgerond. Het archeologisch onderzoek heeft geen bijzondere vondsten opgeleverd, wel een bijdrage aan ‘het verhaal van Zwolle’.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Naar aanleiding van de uitspraak over het Kegelhuis wordt actie ondernomen. Ten aanzien van de herontwikkeling van de Stilohallocatie zal het voorkeursscenario verder worden uitgewerkt in combinatie met de grondexploitatieberekening. Zodra blijkt dat het scenario financieel acceptabel of haalbaar is, wordt het participatieproces op grond van HANZA! opgestart. Vervolgens worden de ruimtelijke randvoorwaarden ter vaststelling aangeboden aan het college en de raad. Daarna kan het aanbestedingstraject starten.

Nadat deze fase is afgerond, start de ontwerpfase met de aanbesteding, waar een uitvraag zal worden gedaan om een schetsontwerp/VO te maken voor deze locatie. Vervolgens wordt op basis daarvan door de ontwikkelaar een Ruimtelijk Ontwikkelplan opgesteld, op basis waarvan een omgevingsplan wordt opgesteld.

Risicografiek:

Peildatum 1 januari 2024

Peildatum 1 juli 2024

Toelichting risicotabel

Ten opzichte van januari 2024 is het risico van de juridische strijd met het kegelhuis, vanwege de uitspraak die is gedaan in hoger beroep, niet meer aan de orde. Het (financiële) risico ten aanzien van de grondexploitatie is groter geworden, met name als gevolg van marktomstandigheden. Ook blijft in de huidige marktsituatie het aanbesteden van grond voor woningbouw een risico. De risico’s die te maken hadden met de sloop van de Stilohal en archeologisch onderzoek zijn niet meer aanwezig

Toelichting op de grootste risico’s

Het grootste risico betreft op dit moment de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling van de locatie. Oorzaken daarvoor liggen zowel in de kosten- in de opbrengstenkant. Onderzocht wordt welke aanpassingen in de ruimtelijke randvoorwaarden mogelijk zijn om de financiële haalbaarheid te vergroten.

Effecten stikstof

Onderzoek heeft uitgewezen dat in de gebruiksfase sprake is van stikstofdepositie. Hiervoor wordt een oplossing gezocht.

[1] Bij dit scenario is de grond van het Kegelhuis niet benodigd voor woningbouw.