Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 01-07-2024
Bestuurlijke opdrachtgever   : Wethouder Rots   

Project omschrijving

De komende jaren wacht Zwolle een forse taak om woningen aan de stad toe te voegen. Eind 2020 is besloten het IJsselhallen-terrein te herontwikkelen naar hoofdzakelijk een woningbouwlocatie. In juli 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met de visie Nieuwe Veemarkt. In november 2023 is het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) vastgesteld. Gelijktijdig met dit besluit is ingestemd met de ontwikkeling en realisatie van de mobiliteitshubs NV, een krediet voor het deel verbouwen van de Bogenhal en een voorbereidingskrediet voor de Elbertsschool beschikbaar gesteld. Onderdeel van het project is ook de private herontwikkeling van de kantoorlocatie Meeuwenlaan. Gezamenlijk betreft het de ontwikkeling van ca. 1500 woningen en 20.000m2 voorzieningen (maatschappelijk en commercieel).

Woningbouwproductie

Nieuwe Veemark t

Het totaal aantal woningen is circa 750 (conform ROP). Het aantal woningen hierboven zijn indicaties, aangezien er nog geen vastgesteld programma per ontwikkelveld is. Op basis van het stedenbouwkundig plan en de voorziene planning en fasering is bovenstaande tabel gevuld.

Meeuwenlaan

De onderverdeling naar prijsklassen is nog niet gemaakt voor de Meeuwenlaan i.r.t. jaar van realisatie. Het totaal aantal woningen betreft ca. 700 (op basis van de vastgestelde visie). In het Ruimtelijke Ontwikkelingsplan (ROP) (nog vast te stellen) wordt het woningbouwaantal mogelijk herijkt. Gezien de gewijzigde marktomstandigheden is het de verwachting dat er op een aantal uitgangspunten en ambities uit de visie Meeuwenlaan een gewijzigd plan wordt voorgesteld. Op dit moment zijn deze wijzigingen nog niet duidelijk. Hiervoor wordt een separaat voorstel gemaakt. Mede op basis van een gewijzigd plan, wordt ook de planning herijkt. Aangezien hier nog geen zicht op is, verschuift deze naar achteren ten opzichte van bovenstaande planning en aantallen.

Financiën

Nieuwe Veemarkt
Op 6 november 2023 heeft de raad, tegelijk met het ROP, de grondexploitatie Nieuwe Veemarkt en drie kredieten (t.b.v. ontwikkeling Bogenhal, parkeren en Elbertsschool) vastgesteld. De vastgestelde grondexploitatie was positief. In het eerste half jaar van 2024 is meer zicht gekomen op de programmering per ontwikkelveld en ook op de fasering en planning van de uitgifte. Dit heeft zijn effect op het resultaat van de grondexploitatie. Omdat er echter nog veel programma gewisseld wordt tussen de ontwikkelvelden, is op dit moment niet met enige zekerheid iets te zeggen over de financiële effecten. De verwachting is dat het programma in de tweede helft van 2024 wordt vastgesteld voor de ontwikkelvelden. Bij de actualisatie ten behoeve van de jaarrekening 2024 zal dan ook met het geactualiseerde programma worden gerekend. Ook zal dan zoals gebruikelijk de raming van de civieltechnische kosten worden geactualiseerd. Het financiële resultaat van de grondexploitatie Nieuwe Veemarkt is daarom niet veranderd ten opzichte van januari 2024 en nog steeds positief. De kredieten voor de ontwikkeling Bogenhal, parkeren en Elbertsschool zijn verstrekt, hierop zijn geen wijzigingen.

Meeuwenlaan
De Meeuwenlaan is een facilitair project. Met de ontwikkelende partij is een intentieovereenkomst (IOK) gesloten en wordt naar verwachting in Q3 van 2024 een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. In deze overeenkomsten is/wordt het kostenverhaal geregeld.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

Nieuwe Veemarkt

• De sloop van de IJsselhallen is in volle gang en wordt conform huidige planning in september 2024 afgerond.
• De laatste onderzoeken voor de bestemmingswijziging zijn afgerond. Als gevolg van (met name) de onderzoeksresultaten op het gebied van ecologie (stikstof) wordt de bestemming met een Omgevingsplan gewijzigd. Inmiddels is duidelijk (en reeds met de provincie afgestemd), dat de bestemmingswijziging voor wat betreft ecologie (stikstof) onderbouwd kan worden.
• Met de winnaar van de prijsvraag Natuurinclusief en Biobased bouwen is gewerkt aan het opstellen van een schetsontwerp voor veld 2 (inclusief mobilitetshub). Tevens is in de eerste helft van 2024 een start gemaakt met het opstellen van een programma van eisen voor de mobiliteitshub. De voorbereiding van de marktselectie is gestart, om in de tweede helft van dit jaar aan te besteden.
• Met de corporaties is de planvorming vervolgd. Eind kwartaal 3 is gepland om de afspraken (woningaantallen, locaties, programma) definitief vast te leggen.
• De planning en prioritering voor de uitgifte is herijkt, mede als gevolg van de te respecteren looptijd van de huurovereenkomst met de bestaande exploitant isontwikkelveld 7 later in de planning voor ontwikkeling en uitgifte gepland. Als gevolg hiervan is ontwikkelveld 1 toegevoegd aan de actuele fase. De planvorming (kaderstelling) hiervoor start in september.
• Met een aantal stakeholders (Waterschap, Nuts-partijen, ProRail) is het plan voor de Nieuwe Veemarkt meer in detail besproken ten einde het DO voor de buitenruimte te kunnen afronden (t.b.v. start aanbesteding).

Bogenhal

• Een deel van de Bogenhal aan de A28-zjde wordt gesloopt (conform ROP). Afgelopen half jaar zijn deze sloopwerkzaamheden voorbereid. Deze ruimte is nodig voor wat betreft de aanleg van het openbaar gebied en toekomstige kabels en leidingen.
• Samen met de geselecteerde architect is gewerkt aan het ontwerp voor de nieuwe kopgevel aan de A28-zijde. Deze opdracht wordt direct na de zomer aanbesteed.
• De voorbereidingen voor de aanbesteding van een architect voor de gehele Bogenhal zijn gestart.
• Er is een subsidie (DUMAVA) voor het verduurzamen van de Bogenhal aangevraagd.
• Er zijn nadere afspraken gemaakt over de huurtermijn van Peakz Padel.
• De mogelijkheden om de Bogenhal tijdelijk te verhuren, naast Peakz Padel, zijn onderzocht.
• Verdere concretisering van het beoogde programma en profilering van de Bogenhal voor na de verbouwing.  

Elbertsschool

• De kwartiermaker voor de Elbertsschool is geworven en is maart 2024 gestart. Het profiel voor de kwartiermaker is in samenwerking met een afvaardiging van de bewoners van de Kamperpoort, de bewonerscoöperatie Kamperpoorterij en de gemeente Zwolle opgesteld.
• Met behulp van de kwartiermaker wordt verder onderzocht/verkend hoe een toekomstbestendig en langjarig plan voor de Elbertsschool vorm kan krijgen.
• De bewonerscoöperatie Kamperpoorterij heeft in 2023 bij de gemeente kenbaar gemaakt dat zij de ambitie hebben om hoofdhuurder te worden van de Elbertsschool. Afgelopen jaar zijn gesprekken gevoerd over deze ambitie en welke verantwoordelijkheden horen bij het worden van hoofdhuurder. Mede op basis van het plan en advies van de kwartiermaker moet eind 2024 een voorstel worden gedaan voor een meerjarenplan en een nog te bepalen (hoofd)huurder.

Private initiatieven

• Het initiatief van deltaWonen (proeftuin circulair) heeft vertraging opgelopen. De selectie en aanbesteding door deltaWonen van een ontwikkelaar/bouwer is niet geslaagd omdat het project niet binnen de financiële kaders kon worden gerealiseerd als gevolg van de aanhoudende prijsstijgingen voor de bouw in 2023.
• Voor het initiatief zijn afspraken gemaakt als basis voor de verdere planvorming voor 2024.
• Het opstellen van het ROP Meeuwenlaan (ontwikkelcombinatie BPD/Dura Vermeer) is met meer dan een jaar vertraagd. De beoogde ontwikkeling op basis van de vastgestelde visie (2022) is op dit moment financieel niet haalbaar. Medio 2024 is een voorstel van de ontwikkelcombinatie ontvangen voor een gewijzigd plan (t.o.v. de visie Meeuwenlaan). Een reactie hierop is in voorbereiding en wordt eind kwartaal 3 of begin kwartaal 4 verwacht.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn?

Nieuwe Veemarkt

• De sloop van de IJsselhallen wordt conform actuele planning in september 2024 afgerond.
• Er wordt archeologisch onderzoek uitgevoerd na het afronden van de sloopwerkzaamheden (kwartaal 3 en 4). Tevens starten de Nuts-partijen aan het einde van het jaar met voorbereidende werkzaamheden. Ook wordt het ontwerp van de buitenruimte afgerond en de aanbesteding voor het bouwrijpmaken van de locatie gestart.
• De uitgifte van het eerste ontwikkelveld staat voor de tweede helft van 2024 gepland. De voorbereidingen hiervoor (opstellen kavelpaspoorten en uitgifte/selectievoorwaarden) worden in de eerste helft van 2024 gedaan).
• De wijziging Omgevingsplan wordt afgerond en ter besluitvorming aangeboden.

Bogenhal

• Geïnteresseerde huurders/gebruikers voor de overige 3.000 m2 van de Bogenhal worden geïnformeerd over de mogelijkheden voor (tijdelijke) verhuur.
• De A28-zijde wordt gesloopt en het plaatsen van een nieuwe kopgevel wordt voorbereid.
• De architect voor de verbouwing van de Bogenhal wordt aanbesteed.
• Verdere concretisering van het beoogde programma en profilering van de Bogenhal na de verbouwing.

Elbertsschool

• De kwartiermaker levert zijn plan (met meerjarige exploitatie) voor de Elbertsschool op. Eind 2024 wordt dit plan en voorstel naar verwachting ter besluitvorming aangeboden, inclusief een besluit over de beoogde hoofdhuurder van de Elbertsschool

Risicografiek:

Peildatum 1 januari 2024

Peildatum 1 juli 2024

Toelichting risicotabel

1. Het exploitatietekort van de Bogenhal wordt groter dan het vastgestelde financiële kader  

     Het exploitatieresultaat van de Bogenhal kent verschillende geprogrammeerde activiteiten en daarmee samenhangende huuropbrengsten. In de komende periode moet duidelijk worden welk programma/functies (en daarmee activiteiten) daadwerkelijk in de Bogenhal terecht kunnen. Dit kan leiden tot een lagere huuropbrengst per jaar. Er wordt enerzijds gestuurd op een programma en opbrengst dat past in de vastgestelde uitgangspunten, anderzijds wordt onderzocht of de investering gereduceerd kan worden door bijvoorbeeld het verkrijgen van een subsidie, waardoor de (exploitatie)kosten lager worden.

2. Gemeentebrede mobiliteit(shub) keuzes leiden tot een financieel tekort op de grondexploitatie

Als onderdeel van de Adapatieve Ontwikkelstrategie Mobiliteitshubs worden gemeentebrede spelregels opgesteld. Deze spelregels kunnen een negatief financieel effect hebben op de vastgestelde grondexploitatie Nieuwe Veemarkt. Bij het vaststellen van de AOS (of uitwerking van) worden deze effecten ook inzichtelijk gemaakt en moet hierover worden besloten.

3. Ambities en eisen mobiliteitshubs leiden tot hogere kosten en/of een lager exploitatieresultaat  

Als gevolg van de verdere planuitwerking, bijvoorbeeld door het verder bepalen van de functionele en technische eisen of besluiten die gemeentebreed worden genomen, kunnen van invloed zijn op de kostprijs en/of exploitatie van de mobiliteitsvoorzieningen. Voordat er een uitvraag aan de markt wordt gedaan wordt de kostenraming herijkt/bijgesteld om te bepalen of de beoogde mobiliteitshubs financieel haalbaar zijn binnen het vastgestelde financiële kader.

4. Het geambieerde programma voor de Bogenhal wordt niet gerealiseerd 

In de komende periode moet duidelijk worden of het geambieerde programma voor de Bogenhal, zoals vastgesteld door de raad, haalbaar is. Er wordt een markttoets uitgevoerd of het beoogde programma haalbaar is, wat de actuele interesse is en er voldoende inkomsten kunnen worden gegenereerd (op basis van de exploitatiebegroting) Stadsbrede afstemming met andere gebiedsontwikkelingen (en hallen waar (maatschappelijke) voorzieningen zijn beoogd) is hierbij van belang.
Daarnaast start in januari 2026 de verbouwing van de Bogenhal. Het risico bestaat dat het tijdelijke programma (tot 2026) niet gefaciliteerd kan worden en in deze fase niet geëxperimenteerd kan worden of we potentiële huurders verliezen, omdat zij zich elders vestigen.

5. Ambitieniveau ROP kan niet worden gerealiseerd  
   Het plan (ROP) voor de Nieuwe Veemarkt omvat een aantal ambities die mede afhankelijk zijn van samenwerking en/of andere partijen en initiatiefnemers, zoals bijvoorbeeld de ambitie om de bestaande supermarkt op een andere locatie in de Nieuwe Veemarkt te faciliteren. Ook is er voor sommige ambities een afhankelijkheid van een grotere keuze (stadsbreed), bijvoorbeeld op het gebied van mobiliteit. Het risico bestaat dat deze ambities of eisen in de verdere planuitwerking niet realistisch en/of haalbaar zijn of een financieel (negatief) effect op de grondexploitatie (hogere kosten of lagere opbrengsten).

6. Beschikbare tijd en planningsafhankelijkheden 

Om uiteindelijk te kunnen bouwen moeten er veel werkzaamheden (ter voorbereiding) worden gedaan. Het circulair slopen van de IJsselhallen is gestart (februari 2024). Echter volgen er nog meer werkzaamheden die deels ook alleen volgtijdelijk kunnen plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld het archeologisch onderzoek, de werkzaamheden van de Nuts-partijen en het bouwrijp maken van de locatie. Wanneer één van deze planningen vertraging oploopt, bestaat het risico dat de planning van opvolgende activiteiten ook stagneert. Ook kunnen uitkomsten van een aantal onderzoeken (bodemonderzoek/asbestonderzoek) nog zorgen voor extra maatregelen die van invloed zijn op de planning. Periodiek wordt hiervoor de planning herijkt en waar mogelijk maatregelen genomen. Tot slot staat de beschikbare capaciteit onder druk, mede als gevolg van de vele opgaven waaraan wordt gewerkt.

Effecten stikstof en coronacrisis

Inmiddels is duidelijk dat op basis van het ecologisch onderzoek (stikstof) de bestemmingswijziging is te onderbouwen.